Sister's Attempt to Establish Verbal Lease Rejected

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 28 février 2002), que la société anonyme de gestion immobilière (la SAGI) a donné à bail à Mme Marie-France X... un appartement ; que celle-ci ayant donné congé pour le 30 septembre 1996, sa soeur, Mlle Catherine X..., qui occupait les lieux, a assigné la SAGI afin de faire constater l'existence d'un bail la liant à cette société ;

Attendu que Mlle Catherine X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que l'existence d'un contrat de bail verbal résulte de l'occupation effective des lieux par le preneur seul pendant plus de dix ans, en toute connaissance de cause du propriétaire, et de l'accomplissement par le preneur de ses obligations essentielles et de l'exercice de ses droits ; qu'en jugeant le contraire, en estimant qu'il ne saurait se déduire de l'occupation des lieux par Mlle Catherine X... seule depuis 1986 ou 1987 et du paiement par elle des loyers la reconnaissance de sa qualité de locataire, et en se bornant à dénier tout incidence à la connaissance de la situation par le bailleur et à considérer que la SAGI n'avait toujours adressé les quittances de loyers qu'à Mme Marie-Christine X..., pour dire qu'aucun bail verbal ne liait les parties depuis 1987 et que Mlle Catherine X... était occupante sans droit ni titre depuis le 30 septembre 1996, la cour d'appel a violé les articles 1714 et 1715 du Code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

2 / que le défaut de réponse à conclusions équivaut au défaut de motifs ; que dans ses conclusions d'appel, Mlle Catherine X... faisait valoir qu'outre l'occupation des lieux et le paiement des loyers, l'imposition à la taxe d'habitation constituait un indice supplémentaire caractérisant sans conteste la connaissance par le bailleur de la situation et son acceptation pleine et entière de la prolongation à son profit, depuis 1987, de la relation contractuelle ayant lié la SAGI à Mme Marie-France X... ; qu'en se bornant à faire état de l'occupation effective des lieux et du paiement des loyers, sans répondre au moyen tiré de l'imposition à la taxe d'habitation et à la connaissance effective de la SAGI de la situation, et partant de son acceptation de la poursuite du bail au profit Mlle Catherine X..., la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

3 / que l'existence d'un contrat de bail verbal résulte de l'occupation effective des lieux par le preneur seul pendant plus de quatre ans, ensuite du congé donné par le locataire en titre précédent, en toute connaissance de cause du propriétaire, et de l'accomplissement par le preneur de ses obligations essentielles et de l'exercice de ses droits ;

qu'ayant relevé que Mme Marie-France X... avait donné congé pour le 30 septembre 1996, tout en refusant de considérer que Mlle Catherine X... bénéficiait d'un bail verbal, cependant que celle-ci avait continué d'occuper les locaux à titre personnel, tout en payant les loyers encaissés pendant plus de quatre ans par le propriétaire de l'appartement, la cour d'appel a derechef violé les articles 1714 et 1715 du Code civil, ensemble l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que Mme Marie-France X... avait donné congé pour le 30 septembre 1996, a souverainement retenu, appréciant les éléments de preuve soumis à son examen et sans être tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, qu'il ne pouvait se déduire de l'occupation des lieux par Mlle Catherine X... seule à compter de 1986 ou 1987 et du paiement des loyers par celle-ci la reconnaissance de sa qualité de locataire, alors que la SAGI avait toujours adressé les quittances de loyers à Mme Marie-France X..., reconnaissant de ce fait celle-ci comme seule locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mlle Catherine X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mlle Catherine X... à payer à la SAGI la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mlle Catherine X... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quatre.