Sublease Renewal Right Waiver in Commercial Lease Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° G 03-12.209 et Z 03-11.028 ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° G 03-12.209 :

Vu les articles L. 145-9 et L. 145-32 du Code de commerce, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 11 septembre 2001), rendu sur renvoi après cassation (Civ.3, 13 mai 1998, Bull n° 101), que, le 9 décembre 1960, les consorts X... ont donné à bail aux époux Y..., par un acte intitulé "bail emphytéotique", des terrains pour une durée de 30 ans ; que diverses cessions de ce bail sont intervenues, M. Z... et la société Obona FKK Touristik (société Obona) en devenant les bénéficiaires ; qu'ils ont, le 23 juin 1977, consenti un sous-bail soumis au statut des baux commerciaux à M. Pierre A..., aux droits duquel viennent les consorts A..., pour une durée de 9 ans, sous la condition que ce bail ne dépasse pas la durée du bail principal ; que, le 17 janvier 1992, M. Z... et la société Obona ont enjoint aux consorts A... de quitter les lieux en se fondant sur cette stipulation ; que ces derniers ont alors assigné en nullité de la sommation ;

Attendu que pour débouter les consorts A... de leur demande aux fins de voir déclarer que le bail s'est poursuivi par tacite reconduction, ordonner leur expulsion des lieux loués et les condamner à payer une indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 1991, l'arrêt retient que M. Pierre A... est devenu sous-locataire de M. Z... et d'Obona en 1977, que la clause de limitation de durée à la durée du bail "emphytéotique" est nulle puisqu'elle fait échec au droit de renouvellement de la sous-location du bail principal qui n'était pas en réalité emphytéotique, que par l'effet de l'acceptation le 16 mai 1986 en exécution du droit de préférence à lui alloué en 1967, M. Z... est redevenu seul locataire principal du 9 décembre 1990 au 9 décembre 2008, que, faute de congé du bailleur ou de demande du preneur, la sous-location s'est renouvelée le 23 juin 1986 pour une durée indéterminée, qu'à partir de ce jour, le droit au renouvellement était acquis, mais que M. A... y a renoncé puisqu'il a consenti le 22 juin 1990 à ce que le contrat prenne fin le 30 septembre 1991 à l'issue de sa prolongation puisqu'il n'a pas fait de demande de renouvellement qu'il lui était loisible de faire à tout moment de la période de reconduction ;

Qu'en statuant ainsi, par des motifs qui ne suffisent pas à caractériser la renonciation non équivoque du preneur au droit au renouvellement du bail dont elle avait constaté qu'il lui était acquis, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le moyen unique du pourvoi n° Z 03-11.028 :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 septembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne M. Z... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Z... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille quatre.