Property Sale Nullity and Encroachment Dispute
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Supreme Court rejected appeals concerning the nullity of a property sale, where the buyer discovered an encroachment on common areas only after a private agreement and subsequently failed to regularize the transaction through an authentic deed. The court found that the buyer could not have knowingly ratified the void initial act, as the discovery occurred post-agreement, and that the buyer's appellate claims regarding the assumption of the risk of the seller's insolvency by the notary firm were unfounded because the initial demand did not seek that specific outcome; furthermore, the court reasonably determined the quantum of damages, denying the buyer the right to retain rents since they were compensated via an equivalent sum representing loan interest and acquisition costs following the sale's cancellation.
Regeste Legislator
Généré par l'IAREJETTE les pourvois, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Property Sale Nullity and Encroachment Dispute: The court found that the buyer could not have knowingly ratified the void initial act, as the discovery occurred post-agreement, and that the buyer's appellate claims regarding the assumption of the risk of the seller's insolvency by the notary firm were unfounded because the initial demand did not seek that specific outcome; furthermore, the court reasonably determined the quantum of damages, denying the buyer the right to retain rents since they were compensated via an equivalent sum representing loan interest and acquisition costs following the sale's cancellation.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order refusing to uphold the appeals.
Cited for the order condemning M. Y... to pay a sum to the SCP Maillard Gueroult Debadier.
Cited for the order rejecting all other claims under this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Joint les pourvois n° V 02-11.181 et T 03-15.139 ;
Sur le moyen unique du pourvoi n° T 03-15.139, ci-après annexé :
Attendu qu'ayant relevé que ce n'est qu'après la vente sous seing privé passée avec les époux X... le 10 juillet 1994 que M. Y... avait découvert l'empiétement sur les parties communes et avait tenté d'obtenir une modification du règlement de copropriété de façon à permettre la régularisation de la vente par acte authentique, la cour d'appel en a déduit, à bon droit, que M. Z... A... ne pouvait prétendre que M. Y... avait ratifié en toute connaissance de cause l'acte nul du 2 novembre 1993 ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur le premier moyen, du pourvoi n° V 02-11.181, ci-après annexé :
Attendu qu'en demandant la confirmation d'un jugement qui accueillait la demande tendant exclusivement à la condamnation in solidum de M. Z... A... et de la société civile professionnelle notariale de Meulemeester (la SCP) à la restitution du prix de vente et qui ne mettait cette condamnation à la charge définitive du vendeur qu'en conséquence du rejet de l'appel en garantie formé par M. Z... A... contre la SCP, M. Y... n'a pas saisi la cour d'appel d'une demande de prise en charge par la société de notaires du risque d'insolvabilité du vendeur ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi n° V 02-11.181, réunis, ci-après annexés :
Attendu, d'une part, que M. Y... ayant soutenu dans ses conclusions d'appel, que du fait de l'annulation de la vente et de la remise des choses en l'état, il devrait être tenu de restituer les loyers perçus dans la mesure où il était censé n'avoir jamais été propriétaire de l'immeuble et ayant demandé des dommages-intérêts en réparation du préjudice que lui causait cette situation, le moyen est de ce chef, contraire à ses propres écritures ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a souverainement apprécié la réalité et l'importance du préjudice causé par l'annulation de la vente en retenant que M. Y... ne pouvait prétendre conserver les loyers perçus à titre de dommages-intérêts dès lors qu'il lui était accordé à ce titre une somme équivalente au montant des intérêts et frais de l'emprunt souscrit en vue de l'acquisition ;
D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE les pourvois ;
Laisse à chaque demandeur la charge des dépens afférents à son pourvoi ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer la somme de 1 900 euros à la SCP Maillard Gueroult Debadier ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette toute autre demande de ce chef ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du premier décembre deux mille quatre.