Naked Owners' Liability for Co-ownership Charges During Usufruct
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe appellate court overturned a lower court decision that had ordered the naked owners of co-owned property, who had received the property as a gift reserving a lifetime usufruct for the donors, to pay the entirety of the co-ownership charges. The court reasoned that the lower court had misinterpreted the clear terms of the donation act, which explicitly stated that the donees would only have possession upon the death of the surviving donor and were responsible only for extraordinary charges and major repairs during the usufruct period, thereby requiring a proper allocation of charges between the usufructuaries and the naked owners according to civil code provisions. Furthermore, the lower court failed to address the naked owners' arguments regarding the allocation of charges and the validity of a solidarity clause in the co-ownership regulations.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 606 du Code civil, articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Naked Owners' Liability for Co-ownership Charges During Usufruct: The court reasoned that the lower court had misinterpreted the clear terms of the donation act, which explicitly stated that the donees would only have possession upon the death of the surviving donor and were responsible only for extraordinary charges and major repairs during the usufruct period, thereby requiring a proper allocation of charges between the usufructuaries and the naked owners according to civil code provisions. Furthermore, the lower court failed to address the naked owners' arguments regarding the allocation of charges and the validity of a solidarity clause in the co-ownership regulations.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court used this article as the ground for finding that the lower court misinterpreted the clear terms of the donation agreement.
The court used these procedural articles to justify the cassation because the lower court failed to rule on all arguments (ventilation of charges and validity of the solidarity clause).
This article was cited in the dispositive to rule on the request for indemnity costs made by one of the parties.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que les époux X... ont, par acte du 10 avril 1995, fait donation à leurs trois enfants de la nue-propriété de divers lots de copropriété dépendant de l'immeuble La Lauzière Saint-Charles, dont ils se sont réservés l'usufruit leur vie durant et jusqu'au décès de l'époux survivant ; qu'assignés ainsi que leurs enfants en paiement des charges de copropriété, ils ont demandé qu'il soit procédé à la ventilation des charges entre usufruitiers et nus-propriétaires par application des articles 605 et 606 du Code civil et qu'un nouveau compte soit établi ; que le jugement attaqué a rejeté cette demande, mis hors de cause les époux X... et condamné solidairement MM. Eric, Stéphane et Mlle Marie-José X... au paiement intégral des charges ;
Sur le premier moyen, pris en sa première branche :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu que pour déclarer les donataires tenus de l'intégralité des charges, le jugement retient que l'acte de donation-partage prévoit que ceux-ci "seront tenus d'acquitter à compter du jour de l'entrée en jouissance leur quote-part de propriété" ;
Qu'en se déterminant ainsi alors que l'acte de donation partage du 10 avril 1995 précisait dans la clause "Propriété - Jouissance", sous les intitulés "réserve d'usufruit" et "conditions d'exercice de l'usufruit réservé" que "les donataires n'auraient la jouissance des biens qui leur ont été attribués qu'à compter du jour du décès du survivant des donateurs" et qu'ils devraient, "pendant toute la durée de l'usufruit, respecter les droits de l'usufruitier, effectuer les grosses réparations qui deviendraient nécessaires et acquitter les charges extraordinaires pesant sur le propriétaire", le juge d'instance a dénaturé les termes clairs et précis de cet acte et violé le texte susvisé ;
Sur le premier moyen, pris en sa seconde branche :
Vu les articles 455 et 458 du nouveau Code de procédure civile ;
Attendu qu'en déclarant MM. Eric, Stéphane et Mlle Marie-José X... tenus solidairement de l'intégralité des charges des lots dont ils sont nus-propriétaires, sans répondre aux conclusions par lesquelles ceux-ci faisaient valoir qu'il convenait, par application de l'article 606 du Code civil, de procéder à une ventilation des charges entre nus-propriétaires et usufruitiers et sans se prononcer sur la clause de solidarité figurant à l'article 10-2 du règlement de copropriété dont ils contestaient la validité, le juge d'instance n'a pas satisfait aux exigences des textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de se prononcer sur le second moyen :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 22 novembre 2001, entre les parties, par le tribunal d'instance d'Asnières-sur-Seine ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant le tribunal d'instance de Colombes ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lauzière Saint-Charles aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble La Lauzière Saint-Charles ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille quatre.