Property Owners v. Hotel Developers (Restrictive Covenant Interpretation)

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Attendu que la société civile immobilière Lumi et Mme X..., propriétaires de lots dans un lotissement, font grief à l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 10 décembre 2002) de les débouter de leur demande de démolition d'une construction à usage d'hôtel édifiée en infraction au cahier des charges du lotissement sur un lot, par la société civile immobilière l'Angeline, colotie, dont le gérant est M. Y..., alors, selon le moyen :

1 / que la clause d'un cahier des charges d'un lotissement qui impose à un locataire d'habiter bourgeoisement les lieux loués, implique la défense d'y exercer une industrie ou un commerce ; qu'il s'ensuit que le cahier des charges du lotissement qui impose, d'une part, aux acquéreurs d'élever sur "leurs lots, des constructions destinées à l'habitation", et qui précise, d'autre part, que "les propriétés bâties sont destinées à être habitées bourgeoisement", stipule une clause d'habitation bourgeoise qui est nécessairement incompatible avec l'exercice de toute activité commerciale telle que l'exploitation d'un hôtel ; qu'en décidant que le cahier des charges du lotissement ne comporte l'énoncé d'aucune règle générale interdisant à la SCI L'Angeline d'édifier sur son lot, un hôtel qui ne figure pas au nombre des activités professionnelles que le cahier des charges prohibait, en tant qu'elles nuiraient aux voisins ou qu'elles seraient incommodes, insalubres, dangereuses ou immorales, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil par refus d'application ;

2 / qu'il ressort du cahier des charges du lotissement, sous l'intitulé "construction" que "les acquéreurs devront, conformément à l'engagement d'acquérir, élever sur leurs lots, des constructions servant à l'habitation" ; que "les propriétés étant destinées à être habitées bourgeoisement", le cahier des charges interdisait également aux acquéreurs "d'élever d'autres genres de constructions que des maisons de campagne ou d'habitation bourgeoise", et "en conséquence (...) d'exercer ou de laisser exercer toutes professions, métiers, industries ou commerce qui, par leurs bruits, leurs odeurs, leurs émanations ou toute autre cause, seraient de nature à nuire aux voisins" ; qu'en décidant que le cahier des charges ne comporte l'énoncé d'aucune règle générale interdisant l'exercice d'une activité hôtelière qui ne figurait pas au nombre des activités interdites par le cahier des charges, la cour d'appel a dénaturé la stipulation claire et précise d'une clause d'habitation bourgeoise qui était nécessairement incompatible avec l'exercice de toute activité professionnelle, telle que l'exploitation d'un hôtel ; qu'ainsi, elle a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant, par une interprétation nécessaire, exclusive de dénaturation des clauses ambiguës du cahier des charges du lotissement, souverainement relevé qu'il résultait de la lecture combinée de ces clauses, que si les parties avaient voulu assurer l'édification des constructions d'un certain "genre", maison de campagne ou habitation bourgeoise, du point de vue esthétique et valeur, toutes les activités professionnelles ou commerciales n'y étaient pas interdites puisque les interdictions étaient énumérées et qu'aucun principe d'interdiction absolue n'était posé, seules étant prohibées les activités industrielles, artisanales, commerciales et autres, incommodes, insalubres, dangereuses ou immorales, de nature à nuire aux voisins et les activités d'agence de ventes ou locations, la cour d'appel a retenu que la construction d'un genre "maison bourgeoise" à usage d'hôtel de luxe de sept chambres, édifiée sur un lot du lotissement situé en bordure de la voie publique sur laquelle il disposait d'un accès direct, sans emprunter les voies du lotissement ne pouvait, au regard du cahier des charges, être considérée comme une activité commerciale de nature à nuire aux voisins ou dangereuse, insalubre ou immorale ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen :

Attendu que le premier moyen étant rejeté, le second moyen est devenu sans portée ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne, ensemble, la société civile immobilière (SCI) Lumi et Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société civile immobilière (SCI) Lumi et de Mme X... ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne, ensemble, la société civile immobilière (SCI) Lumi et Mme X... à payer à la SCI L'Angeline et à M. Y..., ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux septembre deux mille quatre.