Developer and Company v. Notary over Undisclosed Servitude and Settlement Liability
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property developer and a development company sued a notary's firm for failing to disclose an existing common courtyard servitude affecting properties subject to sale agreements, which led to a neighbor's successful administrative challenge against a building permit. The trial court ordered the notary to indemnify both parties for the cost of a settlement, where the developer and the development company shared the payment to the neighbors in exchange for them dropping their suit and waiving the servitude. The appellate court partially overturned the decision, finding that the development company's decision to enter the transaction was a free choice and the sole cause of its loss, not the notary's initial fault. The Supreme Court quashed this decision, ruling that the appellate court failed to determine whether the damage existed prior to the transaction and if the settlement only served to limit the extent of the damage, thus depriving its ruling of a legal basis under the civil code concerning liability for fault.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, Condamne la SCP Brisse-Poustis-Gobin-Valeyre-Clus aux dépens; Developer and Company v. Notary over Undisclosed Servitude and Settlement Liability: The trial court ordered the notary to indemnify both parties for the cost of a settlement, where the developer and the development company shared the payment to the neighbors in exchange for them dropping their suit and waiving the servitude. The appellate court partially overturned the decision, finding that the development company's decision to enter the transaction was a free choice and the sole cause of its loss, not the notary's initial fault. The Supreme Court quashed this decision, ruling that the appellate court failed to determine whether the damage existed prior to the transaction and if the settlement only served to limit the extent of the damage, thus depriving its ruling of a legal basis under the civil code concerning liability for fault.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the fundamental legal basis cited in the decision that justifies the cassation because the Court of Appeal allegedly failed to properly assess the causal link required by this article.
This provision was applied to order the defendant to pay a sum to the SEMARI for legal costs.
This order imposes the costs of the cassation appeal on the defendant.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que la SEMARI a été chargée de l'aménagement de la ZAC du centre ville de la commune d'Issy-Les-Moulineaux ; que, projetant de réaliser une opération immobilière de construction de logements neufs après démolition, la SIIF, promoteur immobilier, s'est fait consentir, suivant actes établis par M. X..., notaire associé, trois promesses de vente d'immeubles situés dans cette ZAC, assorties d'une faculté de substitution du promoteur par la SCI Hoche République, alors en cours de constitution ; qu'un syndicat de copropriétaires riverains a saisi le tribunal administratif d'une requête en annulation du permis de construire délivré à la SIIF, pour cause d'empiétement des bâtiments projetés sur l'assiette d'une servitude de cour commune ; qu'en exécution d'une transaction, le syndicat des copropriétaires, renonçant à la servitude, s'est désisté de son recours, en contrepartie du paiement d'une indemnité à la charge partagée du promoteur immobilier et de la société d'aménagement ; que la SEMARI et la SIIF, aux droits de laquelle s'est ensuite présentée la SCI Hoche République, ont, dans ces conditions, engagé une action en responsabilité contre la SCP de notaires Brisse-Poustis-Gobin-Valeyre-Clus, lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations en ne révélant pas l'existence de la servitude litigieuse ; que le tribunal de grande instance de Nanterre a condamné la SCP de notaires à indemniser la SCI Hoche République et la SEMARI, au titre de la perte financière subie par chacune d'elles pour le désintéressement des riverains ; que la SCP de notaires a interjeté appel de cette décision, ne critiquant cependant que le seul chef de jugement l'ayant condamnée à indemniser la SEMARI ;
Attendu que pour débouter la société d'aménagement de sa demande, après avoir relevé que le manquement du notaire n'était pas contesté, l'arrêt attaqué retient que le dommage allégué n'avait pas pour cause cette faute, mais était la conséquence de la décision librement prise par la SEMARI, dans le but de mener à bien le projet d'aménagement de la ZAC, d'intervenir à la transaction et de prendre à sa charge une partie de l'indemnité due au syndicat des copropriétaires ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le préjudice n'était pas, dans son principe, apparu antérieurement à la transaction et si cette transaction n'avait pas eu pour seul objet de réduire le dommage dans son étendue en permettant la poursuite du projet, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 novembre 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;
Condamne la SCP Brisse-Poustis-Gobin-Valeyre-Clus aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCP Brisse-Poustis-Gobin-Valeyre-Clus à payer à la SEMARI la somme de 2 000 euros et rejette sa demande ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six octobre deux mille quatre.