Commercial Tenant Rent Reduction Based on Market Value
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation overturned a lower court's decision that rejected a commercial tenant's request to revise the rent downward to the current market rental value, ruling that the lower court incorrectly applied a 2001 law requiring proof of a significant change (over 10%) in local commercial factors for a rent reduction. The Court reasoned that under the applicable version of the Commercial Code, the rent upon revision must be fixed at the market rental value if it is lower than the current rent, irrespective of any modification to the local commercial factors.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2 du Code civil, article L. 145-38 du Code de commerce, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Tenant Rent Reduction Based on Market Value: The Court reasoned that under the applicable version of the Commercial Code, the rent upon revision must be fixed at the market rental value if it is lower than the current rent, irrespective of any modification to the local commercial factors.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles define the principle that the rent for renewed or revised leases must correspond to the rental value, which was violated by the lower court's ruling.
Cited together with the commercial code articles to establish the applicable legal framework for the dispute.
Applied to reject the request made by the opposing parties regarding costs.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, qui est recevable :
Vu les articles L. 145-33, alinéa 1er, et L. 145-38, alinéa 3, du Code de commerce, dans leur rédaction applicable en la cause, ensemble l'article 2 du Code civil ;
Attendu que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative ; qu'à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ;
Attendu que pour rejeter la demande en révision du loyer de son bail commercial présentée par la société Multichauss, l'arrêt attaqué (Poitiers, 30 septembre 2003) retient qu'il est maintenant de principe qu'à la suite de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, dont l'article 26 complétant le troisième alinéa de l'article L. 145-38 du Code de commerce revêt un caractère interprétatif, un preneur de locaux à usage commercial ne peut demander la fixation de son loyer révisé à la valeur locative en baisse qu'à charge de rapporter la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2001-1168 du 11 décembre 2001, n'était pas applicable en l'espèce et qu'il résulte de ce texte, dans sa rédaction initiale, qu'indépendamment de toute modification des facteurs locaux de commercialité, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative lorsque celle-ci se trouve inférieure au prix du loyer en cours, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 septembre 2003, entre les parties, par la cour d'appel de Poitiers ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bordeaux ;
Condamne, ensemble, les sociétés Bail investissement et Niormalo aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Bail investissement et Niormalo ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit février deux mille cinq.