Notary Liability to Construction Company for Project Failure

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa deuxième branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que la société Pier invest a conçu un projet de promotion immobilière portant sur un ensemble de 78 pavillons et d'infrastructures communes ; que la société civile professionnelle de notaires (la SCP) X... et Thomas est intervenue, tant lors de la constitution de la société, que pour l'acte de nomination du gérant, pour le règlement de copropriété, l'acquisition du terrain, l'encaissement des fonds de réservation, les actes de prêt, de vente, le paiement des entrepreneurs et autres créanciers ; qu'en l'absence de fonds propres de la société Pier invest et de crédit promoteur, le financement reposait sur les seuls acquéreurs qui pouvaient avoir recours à l'emprunt notamment auprès de la Caisse d'épargne qui avait donné son accord pour un financement ; que s'agissant de ventes en état futur d'achèvement, une garantie d'achèvement a été accordée par la Compagnie européenne d'assurances industrielles (CEAI) ; que les premières ventes ont été faites du 27 février au 18 mars 1992 en l'étude de la SCP notariale, les livraisons étant prévues pour le second trimestre 1992 ; que les constructions commencées en janvier 1992 ont été interrompues avant achèvement au mois de mai suivant ; que les entrepreneurs non payés ont bénéficié de dations en paiement des immeubles concernés, les actes de dation étant réalisés par la SCP notariale ; que, le 10 août 1992, la CEAI a dénoncé son engagement de garant et la société Pier invest a été mise en liquidation judiciaire en avril 1995 ; que la société Y..., entreprise de construction, a assigné le notaire en paiement d'une indemnité du montant de la créance non payée dont elle disposait contre la société Pier invest ; que M. Y..., propriétaire du fonds de commerce exploité par la société Y..., a demandé au notaire l'indemnisation de la perte de son fonds ;

Attendu que pour condamner la SCP notariale à payer à Mme Z..., ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Y..., et à M. Y... une certaine somme, chacun en réparation de leurs préjudices, l'arrêt attaqué retient que vis-à-vis de l'entreprise Y... et de M. Y..., le notaire, qui n'avait avec eux, aucun rapport contractuel, pouvait voir sa responsabilité recherchée sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, que le notaire, qui avait une vision complète du montage juridique de l'opération depuis les actes et formalités de constitution de la société promoteur Pier invest jusqu'aux actes de vente et de prêt aux investisseurs, avait une maîtrise globale du montage financier de l'opération, même si les paiements aux entreprises ne devaient être réalisés par chèques sur l'étude "sur ordre" puisque tous les fonds devaient transiter par son service comptable ; que l'arrêt retient ensuite que le notaire devait veiller à ce que le promoteur, d'une part, s'assurerait du financement suffisant sur l'ensemble de l'opération et de l'obtention d'une garantie d'achèvement, d'autre part, n'autoriserait le commencement des travaux qu'après l'obtention d'un financement lui permettant de répondre favorablement en toute sécurité aux situations de travaux qui lui seraient présentées, que tout démontrait que le notaire avait été défaillant sur ces points et que ces fautes avaient eu pour conséquence l'arrêt du chantier consécutif au non-paiement des

travaux effectués, essentiellement par l'entreprise Y..., ce qui n'avait pas été sans effet sur la situation financière de celle-ci ; que l'arrêt relève encore qu'il ne pouvait être retenu contre l'entreprise Y... d'avoir commencé les travaux avant que la garantie de la CEAI ne fût acquise dès lors que, outre le fait que cette garantie ne valait que pour les investisseurs, elle avait finalement été accordée, que la condition suspensive d'obtention des prêts insérée dans l'acte d'engagement du 11 décembre 1991 était imprécise et ne pouvait inciter la société Y... à imaginer que l'obtention de ces prêts ne serait pas effective ; qu'il retient encore que la garantie qu'offrait pour la société Y... le paiement par l'office notarial, compte tenu du crédit qui s'attache à la fonction de notaire, les délais de réalisation des travaux étaient brefs et que le règlement effectué par M. X... le 28 février 1992 pour des travaux commencés le 13 janvier précédent, était de nature à laisser croire à l'entreprise Y... que les prêts visés dans l'acte d'engagement avaient été obtenus à tout le moins pour 38 villas alors que seulement cinq prêts avaient été accordés par la Caisse d'épargne portant sur seize lots ;

Attendu qu'en statuant ainsi aux motifs que le notaire aurait dû attirer l'attention de la société Y... sur le défaut de financement de l'opération bien que le notaire fût étranger aux contrats conclus entre l'entreprise et le promoteur, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il soit besoin de statuer sur les autres griefs du pourvoi :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 novembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Caen ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Rouen ;

Condamne les défendeurs aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes formées par Mme Z... et M. A..., ès qualités de liquidateur judiciaire et d'administrateur au redressement judiciaire de la société Y..., et par M. Y... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile par M. Bouscharain, conseiller le plus ancien en ayant délibéré, en remplacement de M. le président Lemontey, en son audience publique du vingt-huit septembre deux mille quatre.