Commercial Lease Renewal Rent Dispute Regarding Tenant Improvements and Accession
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn a dispute over the renewal rent for commercial premises, the tenant requested renewal, leading to a judicial determination of the new rent price when the parties could not agree. The landlord argued that the renewal rent should be uncapped based on improvements made by the tenant under a lease clause that stipulated these improvements would remain for the landlord without compensation unless the landlord chose to revert the premises to their original state, asserting this clause should trigger the application of the relevant decree provision regarding accession. However, the Court of Cassation upheld the lower court's finding that, by interpreting the common intent of the parties, the clause regarding reversion to the original state was incompatible with the lease renewal, meaning the accession clause could only apply at the end of the contractual relationship, thereby precluding the landlord from using the past improvements to justify an uncapped rent for the renewed term.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticles 1134 du code civil, REJETTE le pourvoi, Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Commercial Lease Renewal Rent Dispute Regarding Tenant Improvements and Accession: The landlord argued that the renewal rent should be uncapped based on improvements made by the tenant under a lease clause that stipulated these improvements would remain for the landlord without compensation unless the landlord chose to revert the premises to their original state, asserting this clause should trigger the application of the relevant decree provision regarding accession. However, the Court of Cassation upheld the lower court's finding that, by interpreting the common intent of the parties, the clause regarding reversion to the original state was incompatible with the lease renewal, meaning the accession clause could only apply at the end of the contractual relationship, thereby precluding the landlord from using the past improvements to justify an uncapped rent for the renewed term.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main operative order dismissing the appeal.
Cited in the dispositive order to award costs/fees to the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Reims, 12 septembre 2005), que, par acte du 28 mai 2001, Mme X..., aux droits de laquelle vient la société Pharmacie Talleyrand, preneuse à bail de locaux appartenant à la société Rocher Pierre 1, a sollicité le renouvellement de son bail à compter du 1er juillet 2001 ; qu'aucun accord n'ayant pu intervenir entre les parties sur le prix du nouveau bail, le juge des loyers commerciaux a été saisi ;
Attendu que la société Rocher Pierre 1 fait grief à l'arrêt de dire n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer du bail renouvelé, alors, selon le moyen, que l'article 23-3 du décret du 30 septembre 1953 n'étant pas d'ordre public, les parties peuvent y déroger contractuellement en reportant la date d'accession à une date différente de celle prévue par cet article, laquelle s'entend du second renouvellement suivant le bail au cours duquel les améliorations ont été réalisées ; qu'à défaut d'indication expresse sur la date d'accession dans une clause d'accession stipulée au bail, les dispositions supplétives de l'article 23-3 précité doivent s'appliquer ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la cour d'appel a violé les articles 1134 du code civil et 23-3 du décret du 30 septembre 1953 ;
Mais attendu qu'ayant relevé que le bail liant les parties stipulait que "tous les travaux qui auront été faits par le preneur ainsi que toute installation de gaz, d'électricité et de chauffage central, resteront en bon état au bailleur, sans indemnité, à moins qu'il ne préfère le rétablissement des lieux dans leur état primitif" et retenu, par une interprétation souveraine de la commune intention des parties, que le renouvellement du bail étant incompatible avec la remise des lieux dans leur état primitif, la clause d'accession ne pouvait jouer qu'à la fin des relations contractuelles, la cour d'appel a pu en déduire que la société bailleresse ne pouvait se prévaloir des améliorations apportées par les preneurs aux locaux loués entre 1982 et 1991 pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société SCPI Rocher Pierre 1 aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société SCPI Rocher Pierre 1 à payer à la SELAS Pharmacie Cresp la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de la société SCPI Rocher Pierre 1 ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept février deux mille sept.