Owners of Adjacent Property v. Property Owners Regarding Party Wall Collapse

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Donne acte à Mme X..., Mlle X... et Mme Y... de ce qu'elles reprennent l'instance en leur qualité d'héritières de Armand, Raymond X... ;

Donne acte aux consorts X... de ce qu'ils se sont désistés de leur pourvoi en tant que dirigé contre les époux Z..., la SCI des Fontenelles, M. A..., la compagnie Allianz Via IARD, la société Michel Thévenet, les Etablissements Bordas et la SMABTP ;

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt infirmatif attaqué (Poitiers, 2 octobre 2001), que les époux B... ont acquis le 31 octobre 1990 un ensemble immobilier comprenant un garage restauré en 1984 ; que, le 1er novembre 1991, leur garage ainsi que le bâtiment contigu appartenant à Raymond X... se sont effondrés ; qu'après le dépôt du rapport de l'expert commis en référé pour déterminer notamment les causes de l'effondrement, ils ont assigné devant le tribunal de grande instance leurs vendeurs, les entreprises ayant réalisé les travaux de 1984, leurs assureurs ainsi que Raymond X... en responsabilité et indemnisation de leur préjudice ; qu'un jugement a débouté M. et Mme B... ainsi que Raymond X... de leurs demandes respectives, ce jugement constatant toutefois que le mur séparatif des propriétés était un mur mitoyen ;

Attendu que Raymond X... étant décédé le 17 février 2003, l'instance a été reprise par ses héritiers par acte du 5 septembre 2003 ;

Attendu que les consorts X... font grief à l'arrêt d'avoir jugé que l'effondrement du 1er novembre 1991 avait eu pour cause conjuguées les ruines de l'immeuble des consorts X... et du mur mitoyen, que, dans les rapports entre les parties, les consorts X... devaient être déclarés responsables pour 3/4 des dommages subis par M. et Mme B... et les époux B... pour 1/4, que les parties devaient reconstruire le mur séparatif mitoyen aux frais des consorts X... pour 3/4 et aux frais de M. et Mme B... pour 1/4, alors, selon le moyen :

1 / que le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine lorsqu'elle est arrivée par suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction ; que cette présomption suppose le constat de deux causalités distinctes, celle d'un défaut d'entretien ou d'un vice de construction sur la ruine du bâtiment, d'une part, et celle, efficiente, de la ruine du bâtiment sur le dommage dont la réparation est poursuivie, d'autre part ; qu'en l'espèce, après avoir relevé l'état du bâtiment X..., qui ne constituait que la condition d'un dommage possible et non la cause efficiente du dommage survenu, la cour d'appel s'est bornée à constater qu'il était impossible de dire qui, du bâtiment X... ou du mur mitoyen, avait été la cause première de l'effondrement et que l'on ne pouvait soutenir que ce soit le bâtiment X... ; qu'en se déterminant ainsi dès lors comme elle l'a fait sans qu'aucun lien de causalité n'ait été établi entre la ruine du bâtiment X... et le dommage survenu au bâtiment B..., la cour d'appel a violé l'article 1386 du Code civil ;

2 / qu'en retenant la responsabilité des consorts X..., après avoir constaté contre la thèse de M. et Mme B... que l'on ne pouvait soutenir que c'est la ruine du bâtiment X... qui a entraîné l'effondrement de l'ensemble et donc qui a été cause du dommage, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article 1386 du Code civil ;

3 / que pour justifier la condamnation des consorts X..., la cour d'appel a affirmé, à la fois, que l'état du bâtiment des consorts X... constituait une des causes principales ayant abouti à l'effondrement de l'ensemble et que l'on ne pouvait soutenir que la ruine du bâtiment des consorts X... avait entraîné l'effondrement de l'ensemble ; qu'en se déterminant ainsi, par des motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu que l'arrêt relève que les deux causes principales de l'effondrement, qui se sont conjuguées, sont l'état d'instabilité de l'immeuble des consorts X... d'une part, et l'état d'instabilité du mur mitoyen d'autre part, sans qu'il soit possible de dire lequel des deux phénomènes a pu être le premier déstabilisé jusqu'à l'effondrement ; que la ruine de l'immeuble des consorts X... dont la vétusté était patente, certains pans de murs de façades présentant antérieurement des signes d'éboulement, et les assises de fondation du mur de façade étant hétérogènes, est bien survenue par suite du défaut d'entretien ; que la ruine du mur mitoyen, dont l'état d'éventrement interne montre la faiblesse intrinsèque est survenue par suite d'un défaut d'entretien ;

Que de ces constatations et énonciations, la cour d'appel, hors toute contradiction, a pu déduire que la ruine du bâtiment des consorts X... a été, pour partie, la cause du dommage subi par les époux B... ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes respectives des consorts X... et des époux B... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt novembre deux mille trois.