Owners v. Co-ownership Management: Void Mandate Due to Failure to Hold Mandatory Vote
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAOwners of units within a co-owned property sued to annul a general assembly meeting, challenging the validity of the building manager's mandate because the manager had failed, in previous required meetings, to submit the question of opening a separate bank account for the co-ownership to a vote, as mandated by law. The appellate court had rejected the annulment request, reasoning that prior resolutions concerning co-ownership accounts, though potentially invalid due to this omission, were now validated by the owners' failure to timely appeal those earlier meeting decisions, especially since the owners had approved a resolution ratifying the opening of separate bank accounts at the challenged 1997 meeting. However, the Supreme Court quashed the appellate ruling, finding that because a prior Supreme Court decision had established the manager failed to put the separate account opening to a vote in the 1994 assembly, this fundamental omission rendered the manager's mandate void by law, overriding subsequent approval or timeliness arguments related to prior or present resolutions.
Regeste Legislator
Généré par l'IAVu l'article 700 du nouveau code de procédure civile; Owners v. Co-ownership Management: Void Mandate Due to Failure to Hold Mandatory Vote: The appellate court had rejected the annulment request, reasoning that prior resolutions concerning co-ownership accounts, though potentially invalid due to this omission, were now validated by the owners' failure to timely appeal those earlier meeting decisions, especially since the owners had approved a resolution ratifying the opening of separate bank accounts at the challenged 1997 meeting. However, the Supreme Court quashed the appellate ruling, finding that because a prior Supreme Court decision had established the manager failed to put the separate account opening to a vote in the 1994 assembly, this fundamental omission rendered the manager's mandate void by law, overriding subsequent approval or timeliness arguments related to prior or present resolutions.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IAJurisprudence citée
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Cassation quashed the lower court's decision for violating this article concerning the mandatory vote on opening a separate bank account for the co-ownership.
This provision was used to rule on the costs awarded to the plaintiffs against the co-ownership syndicate.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 28 mars 2006), rendu sur renvoi après cassation (Civ. 3e, 21 janvier 2004, pourvoi n° 02-13.224), que les époux X... et M. Y..., propriétaires de lots dans un immeuble en copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aime 2000 en annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 14 février 1997 ;
Sur le troisième moyen :
Vu l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable au litige ;
Attendu que le syndic doit soumettre au vote de l'assemblée générale, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, la décision d'ouvrir ou non un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat et que faute par le syndic de faire délibérer l'assemblée sur l'ouverture ou non d'un tel compte, son mandat est nul de plein droit ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux X... et de M. Y..., l'arrêt retient, sur la nullité du mandat du syndic, que les résolutions relatives aux comptes de la copropriété prises lors des assemblées générales du 11 avril 1994 et du 7 mars 1996 en violation de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction alors en vigueur ont été validées par l'absence de recours ; que, mêmes fondées sur une absence de convocation régulière ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ; que lors de l'assemblée générale du 14 février 1997, les époux X... étaient représentés par M. Y..., et ils ont approuvé la résolution n° 6 relative à "la ratification de l'ouverture de comptes bancaires séparés au nom de la copropriété Aime 2000 auprès du Crédit agricole de Bourg-Saint Maurice" ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de l'arrêt de cassation du 21 janvier 2004 que le syndic n'avait pas fait délibérer l'assemblée générale du 11 avril 1994 sur l'ouverture d'un compte séparé au nom du syndicat , la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les premier et deuxième moyens :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 28 mars 2006, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ;
Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aime 2000 aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aime 2000 à payer aux époux X... et à M. Y..., ensemble, la somme de 2 000 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aime 2000 ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du treize février deux mille sept.