Commercial Lease Option to Purchase: Rent Deduction Calculation Post-Exercise Date
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a commercial lease with an option to purchase, where the agreement stipulated that monthly rent payments made within one year (by December 31, 1998) would be deducted from the fixed sale price of 450,000 francs. When the tenant sued for forced completion of the sale after the landlord refused, the lower court ruled that only rents paid up to December 31, 1998, could be deducted, meaning rents paid for periods beyond that date were not deductible from the sale price. The Supreme Court quashed this portion of the ruling, reasoning that once the court determined the sale occurred based on the fulfillment of the purchase clause, treating the situation as if it arose on December 31, 1998, the subsequent application of rent payments against the final price needed to align with the principle of confusion (extinction of obligations when creditor and debtor become the same person), thus violating the relevant civil code article by improperly excluding subsequent rent payments from the final calculation of the sale price.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1300 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Lease Option to Purchase: Rent Deduction Calculation Post-Exercise Date: When the tenant sued for forced completion of the sale after the landlord refused, the lower court ruled that only rents paid up to December 31, 1998, could be deducted, meaning rents paid for periods beyond that date were not deductible from the sale price. The Supreme Court quashed this portion of the ruling, reasoning that once the court determined the sale occurred based on the fulfillment of the purchase clause, treating the situation as if it arose on December 31, 1998, the subsequent application of rent payments against the final price needed to align with the principle of confusion (extinction of obligations when creditor and debtor become the same person), thus violating the relevant civil code article by improperly excluding subsequent rent payments from the final calculation of the sale price.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court based its partial cassation on the violation of this article concerning the merger of obligations.
Applied to order one party to pay a sum to the other under article 700.
Applied to reject the request made by one of the parties under article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1300 du Code civil ;
Attendu que lorsque les qualités de créancier et de débiteur se réunissent dans la même personne, il se fait une confusion de droit qui éteint les deux créances ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 mars 2002), que Mme X... a donné à bail le 15 janvier 1998 à Mme Y... des locaux à usage commercial pour une durée de neuf ans à compter du 1er janvier 1998 ; que ce contrat comportait une clause aux termes de laquelle, dans un délai maximum d'un an, soit le 31 décembre 1998, le loyer mensuel brut serait déduit du prix de cession de ce commerce et que la vente serait consentie moyennant le prix principal de 450 000 francs, qui serait payable comptant le jour de la réalisation ; que Mme X... a refusé cette vente et que Mme Y... l'a assignée en réalisation forcée ;
Attendu que pour décider que les sommes versées par Mme Y... à titre de loyers postérieurement à la date du 31 décembre 1998 ne sont pas imputables sur le prix de vente de l'immeuble, et de liquider, en conséquence, ce prix à une certaine somme, l'arrêt retient qu'il résulte de la clause litigieuse que seuls peuvent venir en déduction du prix de vente les loyers échus et réglés antérieurement au 31 décembre 1998 ; qu'a contrario mais nécessairement compte tenu du fait que le bail ne prenait fin que le 3l décembre 2006, les "loyers" échus postérieurement au 1er janvier 1999 sont dus sans déduction possible sur le prix de vente, quelle que soit la date de l'acte de vente à intervenir ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait décidé qu'il y avait eu vente du bien immobilier par suite de la réalisation de la clause suspensive dont celle-ci était assortie, clause réputée être intervenue en l'état du rapport entre les parties le 31 décembre 1998, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a dit que les sommes versées à titre de "loyer" pour une période se déroulant au-delà du 31 décembre 1998 ne sont pas imputables sur le prix de vente du bien dont il s'agit et que le prix de vente de ce bien est de 402 000 francs, soit 61 284,50 euros, l'arrêt rendu le 20 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties, dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne Mme X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à Mme Y... la somme de 1 900 euros ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit novembre deux mille trois.