Property Owner v. Neighbor: Zoning Violation, Demolition Order, and Warranty Liability Appeal

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen du pourvoi principal et le premier moyen du pourvoi provoqué, réunis :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 24 août 2001) que M. X..., propriétaire d'une parcelle située dans un lotissement a assigné M. Y..., aux droits duquel se trouvent les consorts Y..., propriétaire de la parcelle voisine située dans le même lotissement en démolition de la villa édifiée sous la maîtrise d'oeuvre de M. Z..., architecte, et du mur de clôture ainsi qu'en dommages intérêts en invoquant une violation de la réglementation sur le permis de construire, des dispositions du plan d'occupation des sols, du règlement et du cahier des charges du lotissement ;

Attendu que, pour condamner les consorts Y... à mettre en conformité la construction et le mur de soutènement édifiés par M. Y..., avec les prescriptions de l'article NAU 10 du plan d'occupation des sols (POS) auquel se réfère l'article 13 du cahier des charges du lotissement, l'arrêt retient que par arrêt définitif, M. Y... a été déclaré coupable de l'infraction d'exécution de travaux en méconnaissance des prescriptions de l'article NAU 10 du POS, que cette décision s'impose au juge civil, que les consorts Y... ne peuvent discuter l'irrégularité de la construction de l'habitation au regard des prescriptions du POS auquel se réfère le règlement du lotissement ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant qu'en vertu de l'article 1143 du Code civil, le propriétaire dans un lotissement a le droit de demander que ce qui a été fait par contravention à l'engagement résultant du cahier des charges soit détruit, indépendamment de l'existence ou de l'importance du dommage, la cour d'appel, qui s'est contredite, n'a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

Et sur le troisième moyen :

Vu l'article 1143 du Code civil, ensemble l'article 1382 du même code ;

Attendu que, pour condamner M. Z... à relever et garantir les consorts Y... à concurrence de 50 % des frais entraînés par l'exécution des travaux de mise en conformité de l'habitation, l'arrêt retient que M. Z... était chargé d'une mission complète de maîtrise d'oeuvre et avait par conséquent l'obligation de se conformer aux règles d'urbanisme, qu'il a été condamné pénalement pour exécution de travaux en méconnaissance du POS et que, compte tenu de la responsabilité pénale également retenue contre M. Y..., il convient de condamner le premier à garantir ces derniers à hauteur de 50 % ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser le fondement de la condamnation en garantie contre M. Z... et sans constater que la faute imputable à M. Y... avait concourru à la réalisation du dommage, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le second moyen du pourvoi provoqué :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 24 août 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis, autrement composée ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer aux consorts Y... et à M. Z..., chacun, la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit octobre deux mille trois.