Commercial Unit Owner Liability for Retroactive Heating Charges Following Connection
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe owner of a commercial unit, initially exempt from heating charges because it was not connected to the collective system, was subsequently required to contribute to these charges after connecting to the network, based on a percentage determined by the building manager and approved by annual general assembly votes that were not formally contested. The court of first instance upheld this imputation, ruling that the un-contested approval of the annual budgets constituted a final decision binding the owner to reimburse past charges. However, the High Court quashed this decision, reasoning that a modification to the basis of charge distribution, as permitted by law, cannot be implicitly established solely through the approval of accounts for specific years, thereby violating the applicable statute requiring a proper resolution for such a redistribution.
Regeste Legislator
Généré par l'IAl'article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Commercial Unit Owner Liability for Retroactive Heating Charges Following Connection: The court of first instance upheld this imputation, ruling that the un-contested approval of the annual budgets constituted a final decision binding the owner to reimburse past charges. However, the High Court quashed this decision, reasoning that a modification to the basis of charge distribution, as permitted by law, cannot be implicitly established solely through the approval of accounts for specific years, thereby violating the applicable statute requiring a proper resolution for such a redistribution.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was cited as the legal basis for cassating the appellate court's decision because a new distribution of charges cannot result implicitly from the approval of co-ownership accounts.
This provision was applied to order the losing party to pay a sum to the winning party for legal expenses incurred under this article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 42, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu'en cas de modification par l'assemblée générale de la base de la répartition des charges dans le cas où cette faculté a été reconnue par la loi, le tribunal de grande instance, saisi par un copropriétaire, dans le délai de deux mois à compter de la notification qui lui est faite à la diligence du syndic, d'une contestation relative à cette modification, pourra, si l'action est reconnue fondée, procéder à une nouvelle répartition ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 14 février 2002), que Mme X... a acquis, par acte du 10 septembre 1980, dans un immeuble en copropriété, un lot n° 750 à usage commercial, alors occupé par Caisse Primaire d'Assurance Maladie (CPAM) des Bouches du Rhône ; que lors de la construction de l'immeuble, les lots commerciaux n'ayant pas été raccordés au chauffage collectif, avaient été dispensés de participer aux charges de chauffage ;
qu'en 1988, il est apparu que la CPAM avait procédé à des travaux de raccordement de son local au réseau collectif de distribution d'eau chaude et que le syndic a alors pris la décision de faire supporter au lot n° 750 une part des charges relatives au chauffage sur la base d'une consultation de l'entrepreneur chargé de la maintenance de l'installation, soit 2,32 millièmes des charges ; que, le syndicat ayant fait supporter à Mme X... des charges de chauffage sur cette base, de 1988 à 1994, cette copropriétaire l'a assigné en remboursement des sommes ainsi perçues ;
Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande, l'arrêt retient que l'assemblée générale a approuvé, par son vote annuel, l'imputation des charges de chauffage à concurrence de 2,32 millièmes pour le lot 750, que ces délibérations étant définitives pour ne pas avoir été contestées, elles s'imposent et s'opposent à ce que les comptes soient désormais remis en cause par le bais d'une action en remboursement des charges acquittées en exécution des budgets ainsi approuvés, que le lot n° 750 étant apte à bénéficier du système de chauffage collectif et dès lors qu'il s'agit d'un équipement commun, il doit participer aux charges y afférent, le quantum de répartition ayant été arbitré par les assemblées générales selon les modalités ci-dessus relatées ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une nouvelle répartition des charges ne peut résulter implicitement de l'approbation des comptes de la copropriété pour certains exercices, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 février 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;
Condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Saint-Barnabé 1 à Marseille aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble Saint-Barnabé 1 à Marseille à payer à Mme X... la somme de 1 900 euros ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq novembre deux mille trois.