Syndicate Co-Owners v. Property Owners Regarding Unauthorized Courtyard Demolition and Assembly Annulment

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier et le quatrième moyens, réunis :

Vu l'article 42 de la loi du 1er juillet 1965, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 11 mars 2002), que les consorts X... ayant acquis, le 13 septembre 1985, le lot n° 3 de l'immeuble en copropriété 9, rue des Bûcherons à Saint-Germain-en-Laye, y ont réalisé des travaux pour aménager en local d'habitation les constructions existantes dans la cour couverte ; que le syndicat des copropriétaires (le syndicat), estimant que les consorts X... avaient excédé leurs droits en s'appropriant la cour commune et en la transformant en local d'habitation, au-delà des possibilités offertes par le règlement de copropriété n'autorisant la transformation en studio que des seules parties privatives du lot, les a assignés en démolition des aménagements réalisés ; que Mmes Y... et La Z..., copropriétaires, sont intervenues volontairement à la procédure pour s'associer aux demandes du syndicat et, la première, pour demander l'annulation de l'assemblée générale des copropriétaires du 1er février 1994 qui avait autorisé les consorts X... à modifier la façade de leur lot, la seconde, pour demander l'allocation de dommages-intérêts pour troubles anormaux du voisinage ;

Attendu que pour débouter le syndicat et dire l'action en démolition prescrite, l'arrêt retient que le règlement de copropriété confère aux consorts X... le droit à la jouissance exclusive et particulière du sol de la cour couverte, qu'il leur confère également la faculté de transformer leur lot n° 3 en studio, que dans l'exécution de leur obligation d'entretien, ils ont, à bon droit, rénové le sol de la cour couverte, partie commune, que les constructions existantes dans cette cour couverte sont des parties privatives, que rien n'interdit dans le règlement de les transformer à usage d'habitation, qu'il y a seulement eu aménagement d'une construction réputée partie privative et que l'action en démolition engagée par le syndicat se rattache au statut de la copropriété et entre dans le champ d'application de l'action décennale prévue par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'il ne peut s'agir d'une action réelle dès lors qu'il n'y a pas eu appropriation d'une partie commune ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le règlement de copropriété, reconnaissant au titulaire du lot n° 3, composé "d'un bureau au rez-de-chaussée sur cour avec laboratoire et water-closets", un droit de jouissance sur la cour couverte contiguë et sur les constructions existantes dans cette cour, stipulait que le nombre de millièmes attribués à ce lot ne tenait pas compte de ces constructions ni du droit de jouissance qui y était attaché, la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'elle y était expressément invitée, si les consorts X... n'avaient pas transformé le bureau, le laboratoire, les W.C., ainsi que la cour couverte en un "appartement" de cinq pièces, ce dont il résultait qu'ils avaient violé les obligations imposées par le règlement limitant les transformations à un simple studio, et qui n'a pas recherché, comme il le lui était également demandé, si ces transformations n'avaient pas eu d'incidence sur le coefficient d'occupation des sols de tout l'immeuble par l'utilisation de droits à construire attachés à celui-ci et ne concernaient pas l'exercice par un copropriétaire à titre individuel d'un droit accessoire aux parties communes, de nature à conférer à l'action du syndicat un caractère réel, né de la réglementation de l'urbanisme, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

Et sur le cinquième moyen :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de sa demande d'annulation de l'assemblée générale du 1er février 1994, l'arrêt retient que cette copropriétaire, absente lors de cette assemblée générale, tout en reconnaissant avoir reçu notification du procès-verbal de cette assemblée, n'a engagé aucune action en contestation dans le délai de deux mois de la notification ;

Qu'en statuant ainsi, alors que, dans ses conclusions, Mme Y... faisait seulement valoir que la notification d'un procès-verbal d'assemblée générale ne peut faire courir le délai de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque la convocation est irrégulière, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions ;

Et sur le sixième moyen :

Vu le principe selon lequel nul ne peut causer à autrui un dommage excédant les inconvénients normaux du voisinage ;

Attendu que pour débouter Mme La Z... de sa demande de dommages-intérêts pour trouble anormal de voisinage, l'arrêt retient que les travaux effectués par les consorts X... se situent avant l'entrée dans les lieux par Mme La Z... ; que la transformation du lot n° 3 en studio d'habitation est également antérieure à son entrée dans les lieux ; que dès lors, elle ne peut alléguer l'existence d'un trouble du voisinage, ni l'aggravation de ce trouble puisque les constructions qui en seraient à l'origine étaient expressément déterminées dans le règlement de copropriété établi le 10 décembre 1959 et qu'il a été vu que les travaux n'ont pas modifié le volume de ces constructions, ni leur structure, notamment en ce qui concerne la verrière qui a seulement été refaite selon les normes actuelles et avec les matériaux correspondants ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher si le trouble invoqué par Mme La Z... consistant en des projections nocturnes de lumière excessive en provenance de la verrière de l'appartement X... n'excédaient pas les inconvénients normaux du voisinage, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en son action, l'arrêt rendu le 11 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Versailles ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris ;

Condamne les consorts X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les consorts X... à payer au syndicat des copropriétaires du 9, rue des Bûcherons à Saint-Germain-en-Laye, à Mme Georget La Z... et à Mme Y..., ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des consorts X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix décembre deux mille trois.