Notaries' Commission Dispute After Sale Circumvention

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° K 01-14.181 et n° S 01-14.670 qui sont connexes ;

Sur les moyens uniques des deux pourvois réunis pris en leurs diverses branches :

Attendu que, le 15 juillet 1996, M. X... (aux droits duquel se trouvent aujourd'hui ses héritiers) a donné mandat non exclusif, pour une durée de trois mois renouvelable, à la SCP Morel d'Arleux et du Boys, notaires associés, de vendre l'appartement dont il est propriétaire, avenue Victor Hugo à Paris, pour un prix net vendeur de 3 380 000 francs, porté ultérieurement à 3 770 000 francs, les honoraires de négociation, d'un montant de 114 000 francs, étant à la charge de l'acquéreur ; que la SCP a fait visiter le bien à deux reprises, le 11 septembre 1996, aux époux Y... , lesquels, bien qu'ayant manifesté leur intérêt, n'ont pas donné suite ; que le 29 septembre 1996, les notaires ont transmis à M. X... l'offre d'achat d'un client pour un montant de 3 600 000 francs excluant "la chambre de bonne" ; que tout en faisant croire qu'il poursuivait la négociation de cette offre aux conditions imposées, M. X... a négocié parallèlement la vente avec les époux Y... par l'intermédiaire du gérant d'immeuble et leur a consenti une promesse de vente, le 16 octobre 1996, au prix inférieur de 3 500 000 francs comprenant, outre la chambre de service, la commission de l'intermédiaire d'un montant de 70 000 francs ; que la SCP a assigné le vendeur et les acquéreurs en paiement de dommages-intérêts prétendant avoir été évincée, par leur faute, de la vente et avoir été ainsi privée de son droit à rémunération ; que l'arrêt attaqué (Paris, 4 mai 2001) a accueilli cette demande ;

Attendu que l'arrêt relève qu'après avoir visité l'appartement par l'entremise de la SCP de notaires ensuite des annonces publicitaires que celle-ci a fait paraître dans un journal de grande audience, les époux Y... ont contacté le vendeur par l'intermédiaire du gérant d'immeuble, dans le dessin d'écarter la SCP de la réalisation de la vente ; que le vendeur a accepté de conclure celle-ci à l'insu des notaires, à des conditions différentes de celles qu'il leur imposait et, pour lui, moins attrayantes, reconduisant, pour ce faire, dans des conditions informelles faisant douter de sa validité, le mandat de vente conféré au gérant d'immeuble expiré depuis le 19 août 1994 ; que la version des faits donnée par les époux Y..., pour contester leur responsabilité, est invraisemblable et contredite par un ensemble d'indices la faisant apparaître mensongère ; que la cour d'appel qui ne s'est pas déterminée au vu des seuls éléments de preuve émanant de la SCP de notaires mais s'est fondée, sans relever d'office aucun moyen de droit, sur des éléments de faits mis dans le débats dont elle a souverainement apprécié la pertinence et la portée, a pu déduire de cet ensemble de constatations que M. X... avait gravement manqué à l'obligation de loyauté à laquelle tout mandant est tenu envers son mandataire, fût-il non exclusif, et avait agi avec la complicité des époux Y... lesquels , en montant l'opération dans le but manifeste d'évincer les notaires, avaient commis une faute délictuelle à leur égard et engagé leur responsabilité ; qu'elle a, ainsi, légalement justifié sa décision au regard des articles 1134, 1147 et 1984 du Code civil ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE les pourvois ;

Fait masse des dépens et les laisse pour moitié à la charge des consorts X... et pour moitié à celle des époux Y... ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, déboute les consorts X... de leur demande, les condamne à payer à la SCP Morel d'Arleux et du Boys la somme de 2 500 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du huit juin deux mille quatre.