Commercial Tenants v. Landlord: Eviction, Rent Suspension, and Damages for Premises Deterioration

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Joint les pourvois n° V 02-16.908 et Q 02-17.731 ;

Sur la première branche du moyen unique du pourvoi n° V 02-16.908 et la deuxième branche du premier moyen du pourvoi n° Q 02-17.731, réunis :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 novembre 2000), que Mme X... a donné en location à M. Y... et à M. Z..., le 7 décembre 1987, un immeuble à usage commercial, pour y exploiter un hôtel meublé ; que la commission communale de sécurité ayant émis un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation, les preneurs ont assigné Mme X... pour faire ordonner la suspension du paiement des loyers et obtenir réparation de leur préjudice ;

Attendu que, pour débouter M. Z... et M. Y... de leur demande en réparation de leur préjudice résultant de la fermeture des lieux, l'arrêt retient que la fixation de l'indemnité d'éviction déterminée dans les cas prévus par le décret du 30 septembre 1953 n'est pas de la compétence du tribunal d'instance ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait des conclusions de MM. Y... et Z..., signifiée le 11 juillet 2000, que ceux-ci réclamaient le paiement d'une somme de 500 000 francs en réparation de leur préjudice à la suite de l'éviction, partielle depuis 1994, puis définitive des lieux, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces écritures et violé le texte susvisé ;

Et sur la branche unique du second moyen du pourvoi n° Q 02-17.731 et la quatrième branche du moyen unique du pourvoi n° V 02-16.908, réunis :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile, ensemble les articles 1719 et 1149 du Code civil ;

Attendu que, pour rejeter la demande de MM. Y... et Z... en paiement de la somme de 350 000 francs en réparation de leur trouble de jouissance et de leur perte financière pour les années 1994 à 1999, l'arrêt retient que ceux-ci ne versent aux débats aucun document comptable ou fiscal de nature à fonder cette demande ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que l'impossibilité d'exploiter le fonds à compter de février 1997 était due à la dégradation avancée des lieux provenant essentiellement de la vétusté, et que, dès novembre 1996, les preneurs avaient mis la bailleresse en demeure d'effectuer les travaux nécessaires à la poursuite de l'exploitation, et que si certaines dégradations leur étaient imputables, l'expertise avait clairement démontré que leur part de responsabilité était très réduite, la cour d'appel, qui, d'une part, a refusé d'évaluer le préjudice dont elle avait constaté l'existence et qui, d'autre part, n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. Y... et M. Z... de leur demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 15 novembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne Mme X... aux dépens des pourvois ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer la somme de 500 euros à M. Y... et la somme de 500 euros à M. Z... ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept janvier deux mille quatre.