Tenant Preemption Right vs. Personal Exploitation and Presumption of Sublease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA tenant farmer attempted to exercise his right of preemption over leased agricultural land after the owner notified him of a sale; the owner contested this, arguing the farmer did not personally exploit the land and had sublet it, also seeking lease termination. The Court of Cassation upheld the appellate court's ruling that the farmer failed to prove he personally met the required exploitation conditions in the relevant year to justify preemption, but overturned the lease termination, reasoning that the lower court erred by presuming a prohibited sublease or assignment existed merely because the land was used for grazing by a third party's animals without establishing that any consideration or payment was exchanged for this use.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 411-35 du Code rural, article L. 412-5 du Code rural, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Tenant Preemption Right vs. Personal Exploitation and Presumption of Sublease: The Court of Cassation upheld the appellate court's ruling that the farmer failed to prove he personally met the required exploitation conditions in the relevant year to justify preemption, but overturned the lease termination, reasoning that the lower court erred by presuming a prohibited sublease or assignment existed merely because the land was used for grazing by a third party's animals without establishing that any consideration or payment was exchanged for this use.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis provision was cited as the basis for quashing the part of the lower court's decision regarding the termination of the lease.
This provision was cited in the first argument that was rejected, but the rejection concerned the reasoning, not the operative part, thus this is excluded based on the rules. However, since the initial analysis must check grounds used in the dispositive, and only L. 411-35 was used for the *cassation*, only L. 411-35 is strictly applicable for the main ground. The part of the ruling stating that M. X... could not preempt was *upheld* (not reversed/quashed), so no provision was used to justify that *affirmation* in the final orders.
This provision was cited when rejecting the request for costs filed by SCI Cofrafim.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 13 mai 2002), que la société Cofrafim, propriétaire de parcelles données à bail à M. X..., lui a fait notifier un projet de vente de ses terres ; que M. X... a voulu exercer le droit de préemption et l'a assignée pour faire juger la vente parfaite ; que la société Cofrafim s'y est opposé aux motifs qu'il n'exploitait pas lui-même et qu'il avait sous-loué les parcelles et, reconventionnellement, a sollicité la résiliation du bail ;
Sur le premier moyen :
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de dire qu'il ne pouvait préempter les terres qui lui avaient été données à bail, alors, selon le moyen, qu'ayant constaté que M. X... produisait une facture établissant qu'il avait fait faucher les herbages le 28 août 1998, ce qui était de nature à établir qu'il les exploitait normalement, la cour d'appel, en jugeant cependant qu'il n'apportait aucun élément justifiant de son exploitation personnelle des terres louées en 1996, a violé l'article L. 412-5 du Code rural" ;
Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que M. X... n'apportait aucun élément justifiant qu'en 1996, il exploitait lui-même les terres louées, la cour d'appel en a déduit qu'il ne justifiait pas remplir les conditions requises, à la date de son acceptation, pour avoir droit au bénéfice de la préemption ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
Mais sur le second moyen :
Vu l'article L. 411-35 du Code rural ;
Attendu que pour prononcer la résiliation des baux, l'arrêt retient que la mise en valeur des terres louées par M. X... à M. Y..., ne serait-ce que du fait du pacage de ses bêtes, constitue une cession de bail ou une sous-location, prohibée dans la mesure où il abandonne au profit d'un tiers la jouissance partielle des terres louées, même si la preuve du paiement d'une redevance ou d'une autre compensation, plus que vraisemblable, n'est pas rapportée ;
Qu'en statuant ainsi, sans caractériser l'existence d'une contrepartie à la mise à disposition des parcelles au profit d'un tiers, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il a dit que Jean X... ne pouvait prétendre pouvoir préempter les terres qui lui avaient été données à bail, les 28 octobre 1986 et 28 décembre 1988 par Mme Z... de A..., épouse de B... du C..., aux droits de laquelle se trouve la société Cofrafim, l'arrêt rendu le 13 mai 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Orléans ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Bourges ;
Condamne la SCI Cofrafim aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Cofrafim ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quatre.