Tenant Pre-emption Rights Versus SAFER Pre-emption in Judicial Auction Sale of Entire Rural Property

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix- en-Provence, 21 mai 2002), qu'un bien immobilier consistant en des parcelles de terres agricoles et une parcelle sur laquelle avait été, notamment, édifiée une villa d'habitation, a été, sur poursuites d'un créancier, vendu par adjudication en un seul lot ; que le créancier poursuivant a avisé Mme X..., titulaire d'un bail d'habitation sur la villa, qu'elle disposait d'un droit de préemption ; que la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural Provence-Côte-d'Azur (la SAFER) a exercé son droit de préemption sur la totalité du lot et en a rétrocédé une partie, dont la parcelle bâtie, à Mlle Y... ; que Mme X... a fait savoir qu'elle entendait exercer son droit de préemption sur le bâtiment par elle pris à bail et a assigné la SAFER aux fins de faire déclarer régulièrement exercé ce droit, de nul effet le droit de préemption exercé par la SAFER sur ce bien et nul l'acte de rétrocession portant sur ce même bien ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt d'avoir dit qu'elle n'était pas fondée à se prévaloir du droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, de l'avoir déboutée de l'ensemble de ses demandes, alors, selon le moyen :

1 / que celui qui offre au locataire d'exercer le droit de préemption prévu par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, admet que le locataire dispose de ce droit et renonce par là-même à le lui contester ultérieurement ; qu'en décidant néanmoins, qu'en notifiant la vente sur adjudication à Mme X..., le Crédit agricole avait renoncé volontairement à se prévaloir des dispositions excluant le droit de préemption en cas de vente d'un bâtiment en entier, mais qu'il n'avait pas renoncé à se prévaloir des dispositions réservant ce droit de préemption aux ventes consécutives à la division initiale de l'immeuble ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, précité, ensemble l'article 1134 du Code civil ;

2 / que les dispositions relatives au droit de préemption des locataires, prévues par l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975, relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation, visent les locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation, sans distinguer selon qu'ils dépendent ou non d'une propriété rurale à vocation agricole ; qu'en affirmant cependant, pour refuser à Mme X... le bénéfice de son droit de préemption sur une maison à usage d'habitation, que celle-ci faisait partie d'une propriété rurale à vocation agricole qui n'avait pas été initialement divisée en lots, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, précitée ;

3 / que l'article 10 modifié de la loi du 31 décembre 1975, précitée, ne prévoit plus que le champ d'application du droit de préemption des locataires est restreint à la seule vente d'appartements mais qu'il s'applique désormais aux locaux à usage d'habitation ; que, dès lors, les locataires d'un local à usage d'habitation doivent se voir reconnaître un tel droit de préemption et ce, même si ce local n'a pas fait l'objet d'une division initiale en lots ; qu'en outre, le paragraphe 2 de ce même article relatif aux ventes par adjudication ne précise pas que le droit de préemption du locataire est subordonné, dans cette hypothèse, à la division initiale de l'immeuble ; qu'il en résulte que le locataire d'un local à usage d'habitation vendu par adjudication, sans division préalable, peut exercer son droit de préemption sur ce local ; qu'en affirmant cependant, que Mme X..., locataire d'une maison vendue par adjudication, ne pouvait exercer son droit de préemption sur celle-ci, faute de division préalable à la vente, la cour d'appel a violé l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 précitée ;

4 / que le droit de préemption d'une SAFER ne peut s'exercer que sur des fonds agricoles ; que ne sont pas considérés comme faisant partie de tels fonds, les bâtiments d'habitation ne faisant pas partie d'une exploitation agricole ; qu'une maison louée à usage d'habitation à un locataire qui n'est pas exploitant agricole ne fait pas partie d'une exploitation agricole ; qu'en affirmant cependant, que la SAFER avait régulièrement exercé son droit de préemption sur la villa louée à Mme X..., qui n'était pas exploitante agricole, la cour d'appel a violé les articles L. 143-1 et R. 143-2 du Code rural ;

Mais attendu qu'ayant exactement énoncé que l'application des dispositions de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 instituant un droit de préemption en faveur des locataires et occupants de bonne foi de locaux à usage d'habitation ou mixte suppose que la vente amiable ou sur adjudication volontaire ou forcée soit consécutive à la division initiale de l'immeuble ou à la subdivision de tout ou partie de l'immeuble par lots et retenu qu'en l'espèce l'adjudication portait sur une propriété rurale à vocation agricole en un seul lot, la cour d'appel qui en a déduit, à bon droit, que Mme X... ne bénéficiait légalement d'aucun droit de préemption sur la villa louée et, par suite, d'aucun droit de substitution, lequel ne lui aurait permis, en tout état de cause, que de se substituer à l'adjudicataire aux mêmes conditions que celles fixées par le jugement d'adjudication, a justement relevé que la contestation par Mme X... de l'exercice par la SAFER de son droit de préemption sur le fonds rural incluant la villa était inopérante ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X..., la condamne à payer respectivement à la SAFER Provence-Alpes Côte-d'Azur, et à Mme Z... la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix mars deux mille quatre.