Sellers v. Notary: Conditional Sale Failure Due to Undetermined Road Widening

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu l'article 1382 du Code civil ;

Attendu que, par acte sous seing privé du 17 septembre 1993, M. et Mme X... ont vendu à M. Y... une villa pour le prix de 5 000 000 francs, la réalisation de la vente étant notamment soumise à la condition suspensive de la délivrance d'un certificat d'urbanisme ne révélant aucune servitude ou charge rendant l'immeuble impropre à sa destination normalement prévisible, l'acte précisant que le seul alignement ne serait pas considéré comme condition suspensive à moins qu'il ne rende l'immeuble impropre à sa destination ;

que les parties étaient convenues que l'acte authentique serait établi par M. Z... au plus tard le 20 novembre 1993, sous réserve de l'obtention par ce dernier de toutes les pièces nécessaires à la rédaction de l'acte ;

que la société Juris Urba Sud, conseil en urbanisme, a répondu le 27 septembre 1993 à la demande du notaire qu'il était prévu un élargissement de la route longeant la propriété puis a précisé le 25 novembre 1993 que cet élargissement n'apparaissait plus sur le nouveau plan d'occupation des sols publié le 20 octobre 1993, non encore approuvé, à la demande de la Direction départementale de l'équipement, l'opération ayant été déclassée au profit du domaine public communal ; que, le 8 décembre, la Direction départementale de l'équipement informait Juris Urba Sud que seule une demande d'arrêté d'alignement permettrait de connaître l'alignement futur au droit de la propriété ; que, par lettre du 14 décembre 1993, le notaire a conseillé aux époux X... de solliciter une demande officielle d'arrêté d'alignement, ce qui n'a pas été fait ; que M. Y..., auquel les promettants avaient fait sommation, ayant comparu le 14 janvier 1994 devant le notaire et ayant déclaré vouloir surseoir à la réalisation de la vente en raison des alignements prévus aux fins d'élargissement de la route, le notaire a dressé un procès-verbal de difficulté ; que les époux X... ont assigné M. Y... en réitération de la vente et le notaire sur le fondement de sa responsabilité civile professionnelle, lui reprochant de n'avoir obtenu que des renseignements vagues au sujet de l'alignement et d'avoir alerté M. Y... de ce chef sans raison ;

Attendu que pour condamner le notaire à payer aux époux X... une certaine somme en réparation de leur préjudice financier et de la perte de chance de vendre l'immeuble, l'arrêt retient qu'il résulte d'un certificat délivré à l'occasion de la présente procédure le 11 août 1999 que les renseignements concernant l'alignement ont été délivrés par la Direction départementale de l'équipement, qu'il s'ensuit que la délivrance d'un certificat d'urbanisme aurait, certes, empêché M. Y... de se prévaloir de l'absence de production d'un tel document pour faire jouer la condition suspensive, mais n'aurait pas dispensé le notaire d'accomplir les diligences qu'il a effectuées en s'adressant à la Direction départementale de l'équipement, puis en conseillant aux époux X..., au vu des renseignements fournis par celle-ci, de faire une demande officielle d'arrêté d'alignement susceptible de grever le fonds vendu et de le rendre impropre à sa destination ; que l'arrêt retient encore que cette demande n'ayant pas été faite, il n'était pas possible de connaître la situation exacte de l'immeuble à cet égard et qu'il apparaissait ainsi qu'il n'était pas certain que si le notaire avait sollicité la délivrance d'un certificat d'urbanisme, la condition aurait pu s'accomplir mais que par sa carence, le notaire avait fait perdre aux époux X... une chance sérieuse de percevoir le prix de vente de ce bien ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la réalisation de la vente avait été empêchée par le défaut de vérification relative au fait que l'alignement aurait rendu l'immeuble impropre à sa destination, de sorte qu'il n'y avait pas de lien causal entre la faute et le préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu'il y a lieu de faire application de l'article 627, alinéa 2, du nouveau Code de procédure civile, la Cour de Cassation pouvant mettre fin au litige ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen, ni sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 octobre 2000, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Statuant à nouveau :

DEBOUTE les époux X... de leur demande de dommages-intérêts ;

Laisse à la charge des époux X... les dépens afférents aux instances devant les juges du fond ainsi que les dépens de première instance ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille quatre.