Notary Liability in Real Estate Transaction with Undischarged Mortgage

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Vu leur connexité, joint les pourvois n° Q 01-17.037 et F 01-17.075 ;

Donne acte à M. X... du désistement partiel du pourvoi n° F 01-17.075 en ce qu'il était formé contre Mmes Y... et Z... et M. A... ;

Attendu que suivant acte reçu le 10 octobre 1989 par M. X..., notaire, la banque La Hénin aux droits de laquelle se présente la société White SAS a consenti à la société Sopromi un prêt et une ouverture de crédit pour le financement de travaux de transformation d'un immeuble destiné à la vente par lots ; que l'opération de crédit était assortie d'une hypothèque sur l'immeuble et d'une stipulation prévoyant que l'emprunteur avait pour obligation d'imposer aux différents acquéreurs de ces lots le versement du prix entre les mains de la banque, dans la perspective d'une mainlevée de l'inscription ; que par acte établi par M. X... le 28 décembre 1990, Mme Y... et M. Gérard A... ont fait l'acquisition du lot n° 4 pour un prix de 530 000 Francs ; que cet acte, tout en comportant une clause de domiciliation des fonds au profit de la banque, indiquait que les parties avaient déclaré avoir directement payé le prix, en dehors de la comptabilité de l'office, à la société venderesse, mise en liquidation judiciaire en 1992 ; que la banque a engagé une procédure de saisie immobilière à l'encontre des acquéreurs ; que Mme Y... et la société White ont, dans ces conditions, recherché la responsabilité civile du notaire ;

Sur le moyen unique du pourvoi n° Q 01-17.037 de Mme Y... :

Vu l'article 455 du nouveau Code de procédure civile :

Attendu que pour rejeter la demande en réparation formée par Mme Y... à l'encontre de M. X..., après avoir constaté que le notaire avait commis une faute en ne transmettant pas aux acquéreurs une copie du projet d'acte, la cour d'appel retient que le paiement du prix entre les mains de la société venderesse est intervenu, en exécution d'une convention sous seings privés, quatre mois avant la signature de la vente en la forme authentique, de sorte que la faute du notaire ne pouvait être la cause du préjudice invoqué, consommé antérieurement ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de Mme Y... qui soutenait que le notaire, en dressant un acte translatif de propriété d'un bien grevé d'une hypothèque dont elle affirme avoir ignoré l'existence jusqu'en 1995 l'exposant inévitablement au droit de suite du créancier inscrit demeuré impayé, sans appeler son attention sur ce point, avait commis une faute à l'origine de son préjudice, la cour d'appel a méconnu les exigences du texte susvisé ;

Sur la troisième branche du moyen unique du pourvoi n° F 01-17.075 de M. X... :

Vu l'article 1382 du Code civil :

Attendu que si le notaire doit s'abstenir de prêter son ministère pour conférer le caractère authentique à une convention dont il sait qu'elle méconnaît les droits d'un tiers, le manquement à cette obligation n'engage la responsabilité de l'officier public, que s'il existe un lien de causalité entre cette faute et le dommage invoqué ;

Attendu que pour déclarer M. X... responsable à l'égard de la société White, après avoir énoncé que le notaire avait commis une faute en dressant un acte comportant une mention aux termes de laquelle le prix de vente était déclaré avoir été payé comptant hors comptabilité de l'office, en méconnaissance des stipulations du contrat de prêt consenti à la société venderesse et dressé par lui, la cour d'appel a retenu que le refus d'instrumenter opposé par le notaire aurait permis de régulariser le paiement du prix ou en tout état de cause empêché les acquéreurs de devenir propriétaires, alors qu'il résulte de ses propres constatations que le préjudice invoqué par la banque était consommé antérieurement à la signature de l'acte authentique ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 3 septembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Chambéry ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Grenoble ;

Condamne M. X... aux dépens du pourvoi n° Q 01-17.037 ;

Condamne la société White SAS aux dépens du pourvoi n° F 01-17.075 ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X... à payer la somme de 2 000 euros à Mme Y... ;

rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille quatre.