Purchasers v. Notary Regarding Undisclosed Property Encumbrances in Share Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAFollowing the contribution in kind of a property to a company and the subsequent sale of shares in that company, the purchasers sued the notary because the property was discovered to be encumbered by substantial mortgages, contrary to the deed, rendering the acquired shares valueless. The court overturned the lower court's decision, which had denied compensation because the notary's fraudulent intent was not proven and because no actual loss had occurred as long as the creditors had not enforced their claims, ruling that the lower court failed to establish whether the undisclosed encumbrances caused a present depreciation in the property's value, thus depriving its decision of a legal basis regarding the notary's breach of his duty to inform and advise under civil code provisions regarding quasi-delictual liability.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Purchasers v. Notary Regarding Undisclosed Property Encumbrances in Share Sale: The court overturned the lower court's decision, which had denied compensation because the notary's fraudulent intent was not proven and because no actual loss had occurred as long as the creditors had not enforced their claims, ruling that the lower court failed to establish whether the undisclosed encumbrances caused a present depreciation in the property's value, thus depriving its decision of a legal basis regarding the notary's breach of his duty to inform and advise under civil code provisions regarding quasi-delictual liability.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning leading to the quashing of the decision because the lower court failed to assess the current depreciation caused by undisclosed mortgages.
Applied to reject the request for legal fees under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que, par actes reçus par M. X..., notaire, les 8 et 12 février 1991, M. Y... a procédé à un apport en nature à la SARL Y... d'une parcelle située à Saint-Denis de la Réunion, puis à la cession des parts de cette société à la SCI Safari, d'une part, et à Mme Z... née A... (Mme Z...), épouse du gérant de cette dernière, d'autre part, que l'acte d'apport précisait que la parcelle était libre de toute inscription hypothécaire ; qu'il s'est avéré que l'immeuble apporté était grevé de plusieurs inscriptions hypothécaires constituées pour la garantie de créances d'un montant global supérieur à son évaluation ;
qu'estimant que les parts sociales représentatives du capital de la SARL Y... qu'ils ont acquises n'avaient en réalité aucune valeur, les cessionnaires ont engagé une action en responsabilité contre le notaire ;
Sur le moyen unique, pris en sa première branche :
Attendu que la SCI Safari et Mme Z... reprochent à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté leurs demandes, alors, selon le moyen, qu'en estimant que la surévaluation de l'apport ne pouvait être invoquée dès lors que l'intention frauduleuse du notaire n'était pas démontrée, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
Mais attendu qu'après avoir retenu que la surévaluation de l'apport en nature était uniquement imputable au cédant, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que la faute quasi-délictuelle commise par le professionnel n'était pas à l'origine du préjudice résultant de cette surévaluation ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé en sa première branche ;
Mais sur la seconde branche du moyen :
Vu l'article 1382 du Code civil ;
Attendu que pour retenir que les cessionnaires ne subissaient pas de préjudice certain et actuel du fait du manquement du notaire à ses obligations d'information et de conseil, tant que les créanciers inscrits ne réaliseraient pas leur gage, la cour d'appel s'est bornée à constater qu'en attendant, le bien demeurait dans l'actif social, de telle sorte qu'il n'était justifié d'aucune perte réelle ; qu'en se déterminant ainsi, sans rechercher si les inscriptions qui n'ont pas été révélées n'étaient pas à l'origine d'une dépréciation actuelle de la valeur de l'immeuble, la cour d'appel a privé sa décision de base légale ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 juin 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, autrement composée ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Safari et de Mme Z... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mai deux mille quatre.