Reimbursement of Property Down Payment Lacking Legal Basis
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAAn individual sued another for the reimbursement of 25,000 francs given in 1987 as an "down payment for the reservation" toward the purchase of a property, which was subsequently sold to a third party. The defendant argued the payment was a non-refundable immobilization indemnity, as the written receipt did not stipulate a reimbursement obligation. The Court of Cassation upheld the lower court's decision to order reimbursement, reasoning that because the produced documents only proved negotiations and not a firm sales agreement, the payment was correctly characterized as an advance on the price that lacked a legal basis (cause) once the property was sold to someone else, thereby entitling the payer to restitution.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, REJETTE le pourvoi, Condamne M. Y... aux dépens; Reimbursement of Property Down Payment Lacking Legal Basis: The defendant argued the payment was a non-refundable immobilization indemnity, as the written receipt did not stipulate a reimbursement obligation. The Court of Cassation upheld the lower court's decision to order reimbursement, reasoning that because the produced documents only proved negotiations and not a firm sales agreement, the payment was correctly characterized as an advance on the price that lacked a legal basis (cause) once the property was sold to someone else, thereby entitling the payer to restitution.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main order rejecting the appeal (pourvoi).
This provision orders the losing party to pay the costs (dépens).
This provision imposes a civil fine on the losing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix- en-Provence, 26 septembre 2002), qu'au cours de l'année 1987 M. X... est entré en relations avec M. Y... dans le but d'acquérir un bien immobilier et lui a remis la somme de 25 000 francs ; que le bien ayant été vendu à un tiers, M. X..., par acte d'huissier de justice du 2 décembre 1994, a assigné M. Y... en remboursement ;
Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen :
1 / que l'écrit sous seing privé daté du 1er décembre 1987 et portant la signature de M. Y... énonce en termes clairs et précis : "Reçu la somme de 25 000 francs d'acompte pour valoir de réservation pour l'achat de la maison " ; qu'il ne stipule aucun engagement de la part de l'accipiens quant à l'éventuel remboursement de cette somme ; qu'en retenant cependant de cet écrit que "M. X... a versé à M. Y... une somme de 25 000 francs à valoir comme acompte sur le prix", pour en déduire que, la vente n'ayant pas eu lieu, M. Y... était tenu à remboursement, la cour d'appel a dénaturé ce document et violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / que le versement d'une somme d'argent à titre "d'acompte à valoir sur la réservation" d'un bien immobilier, donc en contrepartie de l'immobilisation du bien, vaut indemnité d'immobilisation, laquelle reste acquise au bénéficiaire au cas de non réalisation de la vente ; qu'en l'espèce, il est constant que M. Y... a satisfait à l'obligation de réservation rémunérée le 1er décembre 1987 par le versement d'une somme de 25 000 francs puisque la vente à un tiers n'a eu lieu que le 29 mai 1989, soit dix huit mois plus tard, comme le relève par ailleurs la cour d'appel ; qu'en écartant cependant cette qualification, au motif erroné que la somme versée constituerait un "acompte sur le prix" de vente, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant souverainement retenu que les pièces produites aux débats, à défaut de démontrer la conclusion d'un accord effectif relativement à la vente par M. Y... d'un immeuble à M. X..., établissaient que ceux-ci avaient été en pourparlers à cette fin, et que le versement par ce dernier d'une somme de 25 000 francs était prouvé dans sa réalité, son montant et sa nature par un document qui ne constituait qu'un reçu, la cour d'appel, qui n'a relevé aucune obligation à la charge de M. Y..., en a exactement déduit, sans dénaturer les termes du reçu, qu'il s'agissait d'un acompte sur le prix et que M. X... était fondé à en obtenir la restitution dès lors que l'immeuble ayant été vendu à un tiers, il se trouvait dépourvu de cause ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. Y... aux dépens ;
Condamne M. Y... à une amende civile de 3 000 euros envers le Trésor public ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-six mai deux mille quatre.