Real Estate Agency vs. Principal: Notification Method for Contractual Penalty

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Vu l'article 77 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte de ce texte que l'agent immobilier doit informer son mandant de l'accomplissement du mandat, dans les huit jours de l'opération, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre écrit remis contre récépissé ou émargement et que ces dispositions sont d'ordre public ;

Attendu que le 6 août 1997, M. X... a donné mandat non exclusif à la société Agence de la République, exerçant sous l'enseigne Laforêt immobilier, de vendre un bien immobilier ; que le 3 décembre 1997, celle-ci a fait signer par un acquéreur un compromis de vente aux conditions fixées au mandat ; que M. X... a refusé de signer cet acte dont il prétend n'avoir eu connaissance que par une mise en demeure du 11 mars 1998, alors qu'il avait déjà lui-même vendu son bien, le 4 mars 1998 ; que l'agence l'a assigné en paiement de la clause pénale contractuelle ;

Attendu que pour faire droit à cette demande, l'arrêt retient que le fait que l'agence ne puisse justifier de l'information qu'elle a donnée à son mandant par lettre recommandée avec accusé de réception, un récépissé ou un émargement comme cela est stipulé au contrat n'a pas d'incidence sur la réalité de l'information donnée laquelle peut être démontrée par tout autre moyen, que l'agence n'avait aucun intérêt à dissimuler cette information qui démontrait l'efficacité de ses diligences, que M. X... ayant visité au début du mois de janvier 1998, par l'intermédiaire de cette agence, un bien dont il s'était porté acquéreur, il apparaît impensable que, lors de cette visite, il n'ait pas été question de la vente de sa propriété qui avait fait l'objet d'un compromis quelques jours auparavant, et que la société Agence de la République produit aux débats la copie des courriers simples qu'elle a adressés, les 4 décembre 1997 et 26 janvier 1998, à M. X... pour l'informer de la signature du compromis ;

Qu'en se déterminant ainsi, alors que la clause du mandat de vente, stipulée conformément aux exigences de l'article 77 du décret du 20 juillet 1972, interdisait à l'intermédiaire de rapporter la preuve de l'information du mandant autrement que par la production de l'avis de réception de la lettre recommandée ou du récépissé ou de l'écrit contenant l'information dûment émargé, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 11 décembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Chambéry ;

Condamne la société Agence de la Republique aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente mars deux mille quatre.