Purchasers' Nullity Claim for Subsidized Housing Price Clauses: Applicability of Prescriptive Period

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 1304 et 2262 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 7 novembre 2002) que la Société d'habitation à loyer modéré de construction et d'aménagement pour la région parisienne et les provinces (HLM CARPI) a vendu à terme, une maison, aux époux X... ; que le règlement du prix devait s'effectuer mensuellement conformément à l'échéancier remis aux acquéreurs au moment de l'obtention du prêt sollicité ; qu'à la suite du retard apporté au paiement des échéances, la société HLM CARPI a fait signifier aux époux X..., un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans l'acte de vente ; que ce commandement étant resté sans effet, la société HLM CARPI a demandé que soit constatée la résolution de plein droit du contrat et que les époux X... soient condamnés à lui payer diverses sommes; que ceux-ci ayant fait opposition au commandement de payer et sollicité un sursis à statuer jusqu'à ce que le tribunal administratif se soit prononcé sur leur requête en annulation de la décision implicite de rejet né du silence conservé par le ministre du Logement et de l'Equipement sur une demande à lui adressée le 19 août 1997 tendant à la réparation des préjudices qu'ils avaient subis en l'absence de contrôle de l'Etat sur le prix de l'immeuble HLM dont ils s'étaient rendus acquéreurs à terme ; qu'ils ont aussi demandé que la nullité des clauses de l'acte de vente relatives au prix soit prononcée soutenant que leur action en nullité n'était pas prescrite ;

Attendu que pour rejeter la demande de constatation de la prescription de l'action, l'arrêt retient que les textes applicables en la matière ont pour objectif à la fois de permettre l'accession à la propriété de personnes à revenus modestes mais également une meilleure sécurité pour les organismes bancaires amenés à financer une opération calculée à moindre coût ; que ces textes correspondent à un projet économique qui ne concerne pas seulement la protection de l'acquéreur cocontractant mais une politique financière et économique d'ensemble ; que la réglementation en question relève donc bien d'un ordre public non pas de simple protection mais de direction ; que l'irrégularité de l'opération est susceptible d'entraîner la nullité absolue des clauses irrégulières du contrat conclu ; qu'il en résulte que les dispositions des articles L. 110-4 du Code du commerce et 1304 du Code civil ne trouvent pas application et que la nullité d'ordre public invoquée est soumise à la prescription trentenaire qui n'est pas, en l'espèce, acquise ;

Qu'en statuant ainsi, sans préciser quelles étaient les dispositions légales ou réglementaires régissant la détermination et la fixation du prix de vente de la maison des accédants et sans rechercher la finalité de ces dispositions d'où pouvait être déduit le régime de la nullité applicable à la clause de l'acte de vente relative au prix, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 novembre 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ;

remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze mai deux mille quatre.