Purchasers v. Co-owners Regarding Condominium Unit Designation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen :

Vu les articles 8, alinéa 2, et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation ; que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives comprises dans son lot sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bordeaux, 17 janvier 2002), que les époux X... ont acquis, le 20 août 1991, trois lots dans un immeuble en copropriété provenant de la subdivision opérée en 1981 par un ancien copropriétaire, dont un lot n° 109 au rez-de-chaussée désigné à usage de garage ; qu'il était précisé à l'acte que "l'état descriptif de division règlement de copropriété" avait été publié en 1957 et qu'un acte modificatif à cet état descriptif établi à l'initiative de cet ancien copropriétaire avait été publié le 1er décembre 1981 ; qu'il s'est avéré que le lot n° 109 issu de la subdivision ainsi opérée et désigné comme un garage individuel correspondait en réalité à un local affecté à un usage de débarras par le règlement de copropriété ; qu'aucune modification n'ayant été apportée au règlement de copropriété qui stipulait qu'il ne pouvait être modifié qu'à l'unanimité des copropriétaires, une proposition de modification relative à l'affectation du lot n° 109 soumise à l'approbation d'une assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 1996 a été rejetée ; que les époux X... ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation de cette décision et en paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que pour débouter les époux X... de leur demande tendant à ce que le lot n° 109 soit affecté à usage de garage, l'arrêt retient que la restriction apportée aux droits des copropriétaires par le règlement de copropriété qui assigne à un seul lot, celui désigné sous le n° 4, l'affectation de garage et affecte le lot litigieux, situé à l'intérieur d'une cour à un usage de débarras apparaît être justifiée par la destination de l'immeuble correspondant à l'habitation par une collectivité de personnes qui serait exposée s'il était toléré que des locaux ouvrant sur la cour intérieure puissent être utilisés comme garage aux nuisances et aux charges qui résulteraient de la circulation de véhicules à moteur, et que les dispositions du règlement de copropriété sur lesquelles se fondent à bon droit le syndicat et Mme Y... ont une valeur contractuelle et s'imposent à l'ensemble des autres copropriétaires ;

Qu'en statuant ainsi, sans rechercher en quoi l'affectation du lot à usage de garage porterait atteinte à la destination de l'immeuble, alors qu'elle avait constaté l'existence d'un garage dans les locaux, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 17 janvier 2002, entre les parties, par la cour d'appel de Bordeaux ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Poitiers ;

Condamne, ensemble, Mme Y... et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 46, rue Vital Carles aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de Mme Y... et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 46, rue Vital Carles ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept avril deux mille quatre.