Landlord Repair Obligations in Lease Termination Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu, d'une part, qu'ayant souverainement relevé que les parties s'étaient entendues pour que les preneurs soient indemnisés par une réduction du loyer mensuel du désagrément que constitue la visite répétée de leur logement durant leur occupation et qu'à compter du 15 octobre 1998, la contrepartie financière ainsi consentie était devenue sans cause, la cour d'appel, qui a retenu que le bailleur et ses locataires se trouvaient depuis cette date tenus par le bail initial et dit que le montant du loyer et des charges était donc de 7 462 francs à compter du 1er novembre 1998, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la durée du bail initial n'était pas conforme à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989, la cour d'appel, en a exactement déduit que cette durée devait être fixée à trois ans ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Mais sur le second moyen :

Vu l'article 6 a) de la loi du 6 juillet 1989 ;

Attendu que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 4 mars 2002), que les consorts X... ont signé avec M. Y..., propriétaire d'un appartement, un contrat de bail d'habitation pour une durée de six mois moyennant un loyer mensuel de 6 500 francs ; que le même jour, ils ont signé une convention annexe aux termes de laquelle le loyer était ramené à 3 500 francs en contrepartie de la clause par laquelle ils s'engageaient à autoriser le bailleur ou son représentant à faire visiter les lieux mis en vente à d'éventuels acquéreurs ; que M. Y..., ayant abandonné son projet de vente de l'immeuble, a assigné ses locataires afin de faire juger que la réduction du loyer n'était plus applicable à compter du 15 octobre 1998 ; que les consorts X... ont reconventionnellement demandé notamment que leur bailleur fût condamné à leur verser une certaine somme au titre de la réparation de volets et de fenêtres ;

Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt retient que les preneurs ont pris les locaux en l'état et qu'en décembre 1997 les volets et portes-fenêtres devaient déjà présenter les mêmes difficultés de fermeture ;

Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations d'où il ressortait que les volets et portes-fenêtres étaient en mauvais état d'usage et de réparation à l'entrée dans les lieux des locataires, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE et ANNULE mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... et Mlle X... de leur demande tendant à obtenir le remplacement des volets et portes-fenêtres, l'arrêt rendu le 4 mars 2002, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux consorts X... la somme de 1 900 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix février deux mille quatre.