Landlord Estopped from Terminating Lease After Benefiting from Rent Increase Based on Unauthorized Alterations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 20 novembre 2002) que les époux X..., preneurs d'un local à usage de bar-restaurant comportant un logement, ont modifié sans autorisation de M. Y..., bailleur, l'affectation des lieux en transformant l'appartement en cuisine et réserve ; que le bailleur ayant offert le renouvellement de la location, le juge des loyers commerciaux, constatant l'accord des parties sur le déplafonnement a , après expertise, fixé celui-ci à la valeur locative prenant en compte la nouvelle disposition des lieux ; que le bailleur a sollicité la résiliation du bail par application de la clause résolutoire en raison de la modification des lieux ;

Attendu que M. Y... fait grief à l'arrêt de le débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / que le juge saisi aux fins d'application d'une clause résolutoire claire et précise ne peut se refuser à la déclarer acquise, si rigoureuse qu'elle puisse paraître ; qu'il résulte en l'espèce des propres constatations des juges du fond et notamment de l'attestation du cabinet Etude Dab, dont fait état la cour d'appel, qu'en infraction à la destination contractuelle des lieux loués, les époux X..., preneurs, ont, sans autorisation transformé la pièce à usage de réserve en salle à usage de restaurant et l'appartement à usage d'habitation en cuisine réserve à l'usage du restaurant ; qu'en refusant cependant de constater l'acquisition de la clause résolutoire, la cour d'appel a violé, par refus d'application, l'article 1134 du Code civil ;

2 / que la modification des lieux loués en infraction aux clauses du bail peut justifier dans le même temps le déplafonnement du prix du bail et l'application de la clause résolutoire ; qu'en affirmant cependant que si la notification d'un congé avec offre de renouvellement ne vaut pas en soi renonciation du bailleur à se prévaloir d'infractions aux clauses du bail tenant au changement d'affectation du logement du rez-de-chaussée, à usage exclusif d'habitation selon le bail, il en va différemment de la prise en compte par le bailleur, pour obtenir le déplafonnement du loyer du bail renouvelé, de cette modification d'affectation par extension de la surface commerciale au logement, la cour d'appel a violé encore par refus d'application l'article 1134 du Code civil ;

3 / que la renonciation à un droit ne se présume pas ; qu'en affirmant encore que cette prise en compte de la modification litigieuse pour obtenir le déplafonnement alors que le projet de bail adressé par le bailleur aux locataires sur la base de l'accord initial de renouvellement moyennant un loyer de 54 000 francs ne faisait pas état dans le descriptif des locaux de la modification dont s'agit, implique ratification implicite du bailleur à la modification réalisée et est constitutive d'un acte positif manifestant sans équivoque la volonté du bailleur de renoncer à se prévaloir de cette modification comme manquement propre à justifier la résiliation du bail, quand la seule abstention du bailleur et l'écoulement du temps passé ne pouvaient caractériser un acte de renonciation positif et sans équivoque, la cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu que la cour d'appel ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que M. Y... qui avait sollicité et obtenu, dans des conditions avantageuses, le renouvellement du bail à un loyer déplafonné en raison de la seule modification de l'affectation des lieux loués, a pu en déduire qu'il était mal venu, seize mois après en avoir eu connaissance, d'invoquer celle-ci pour obtenir la résiliation du bail ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf septembre deux mille quatre.