Financing Institution v. Municipality: Guarantee Enforcement Following Loan Default and Occupancy Revocation
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA financing institution sued a borrower for loan default and sought to enforce a guarantee provided by a municipality concerning an industrial building located on public maritime domain, the occupancy authorization for which had been revoked due to the borrower's failure to pay fees. The municipality argued it should be discharged from its guarantee obligation because the lender failed to implement contractual provisions designed to protect the mortgage, which secured the loan, upon revocation of the occupancy authorization. The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the contractual mechanism for suspending the revocation's effect required not only initiating foreclosure proceedings but also the guarantor paying the outstanding occupancy fees, which had not occurred; furthermore, the court found that given the onerous conditions of the protective stipulations, the lender could reasonably have concluded that exercising the suspension option would only result in useless and costly trouble, thus justifying its decision not to implement the measure and finding no fault attributable to the lender for the subsequent loss of the mortgage's benefit, thereby upholding the municipality's liability under the guarantee.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 2037 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Financing Institution v. Municipality: Guarantee Enforcement Following Loan Default and Occupancy Revocation: The municipality argued it should be discharged from its guarantee obligation because the lender failed to implement contractual provisions designed to protect the mortgage, which secured the loan, upon revocation of the occupancy authorization. The Court of Cassation rejected the appeal, reasoning that the contractual mechanism for suspending the revocation's effect required not only initiating foreclosure proceedings but also the guarantor paying the outstanding occupancy fees, which had not occurred; furthermore, the court found that given the onerous conditions of the protective stipulations, the lender could reasonably have concluded that exercising the suspension option would only result in useless and costly trouble, thus justifying its decision not to implement the measure and finding no fault attributable to the lender for the subsequent loss of the mortgage's benefit, thereby upholding the municipality's liability under the guarantee.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court of Appeal's decision refusing to grant the benefit of this article to the defendant was legally justified.
Used to reject the claims made under this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses trois branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :
Attendu qu'aux termes d'un acte authentique du 28 novembre 1986, le Crédit d'équipement des petites et moyennes entreprises (le CEPME) a consenti à la société civile immobilière La Tanche (la SCI) un prêt de la somme de 1 900 000 francs à l'effet de financer l'acquisition d'un bâtiment industriel édifié sur un terrain, situé sur le domaine public maritime, dont l'occupation avait été concédée à celle-ci, du 1er octobre 1986 au 31 décembre 2005, par la Chambre de commerce et d'industrie de Lorient en vertu d'un acte sous seing privé du 7 octobre 1986, contenant notamment un dispositif de sauvegarde des hypothèques susceptibles de grever ce bien, en cas de révocation de l'autorisation d'occupation du domaine public ; que, selon l'acte authentique du 28 novembre 1986, la commune de Lorient s'est portée caution solidaire du remboursement de la moitié de l'encours du prêt octroyé par le CEPME à la SCI, laquelle, en vertu du même acte, a consenti, sur ce même bien, au bénéfice du CEPME, en garantie du remboursement de ce prêt, une hypothèque de premier rang, venant en concurrence de même rang, avec une hypothèque destinée à garantir le recours de la commune de Lorient contre la SCI, en cas d'exécution du cautionnement ; que, le 29 avril 1994, la SEM Lorient Keroman, nouveau concessionnaire du domaine public maritime, a révoqué la concession octroyée à la SCI, pour non-paiement des redevances contractuellement prévues ; que, se prévalant de la défaillance de la SCI dans le remboursement du prêt,
le CEPME a assigné, d'une part, celle-ci en constatation de la résiliation de ce prêt, d'autre part, la commune de Lorient en exécution du cautionnement ; qu'en défense à cette prétention, la commune de Lorient a demandé à être déchargée de son engagement de caution en reprochant au CEPME d'avoir fautivement omis de mettre en oeuvre le dispositif contractuel de protection de l'hypothèque ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Rennes, 6 mars 2003) a rejeté ce moyen de défense et accueilli les prétentions du CEPME ;
Attendu qu'après avoir, par motifs adoptés, d'une part, en une analyse approfondie du dispositif contractuel de suspension de l'effet de la décision de révocation de l'autorisation d'occupation du domaine maritime, constaté, contrairement aux allégations du premier grief, qu'une telle suspension était subordonnée non seulement à l'introduction d'une procédure de saisie-immobilière de l'immeuble grevé d'hypothèque, dans le mois de la décision, mais aussi au paiement, en lieu et place de la SCI, des redevances d'occupation dues par celle-ci, lesquelles demeuraient impayées au titre de la période afférente à l'année 1993 et au premier trimestre 1994, d'autre part, retenu, procédant ainsi à la recherche que le deuxième grief lui reproche d'avoir omise, qu'en présence de stipulations aussi draconiennes, le CEPME avait pu estimer que la mise en oeuvre des possibilités de suspension de la décision de révocation n'aurait eu pour effet que de le soumettre à des tracas uniquement source de frais inutiles et dispendieux, partant, renoncer, sans faute de sa part, à mettre en oeuvre ce dispositif, la cour d'appel en a déduit que la perte du bénéfice de l'hypothèque, découlant de la révocation de l'autorisation d'occupation du domaine public maritime, ne pouvait être exclusivement imputée à une faute du CEPME ; que ces motifs, qui rendent inopérant le troisième grief, justifient légalement sa décision refusant d'admettre la commune de Lorient au bénéfice des dispositions de l'article 2037 du Code civil ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Lorient aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-neuf juin deux mille quatre.