Buyers' Right to Escrowed Funds Upon Sellers' Non-Performance in Real Estate Transaction

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que les époux X... ont vendu aux époux Y... divers lots de copropriété pour un prix de 1 330 000 francs dont une somme de 400 000 francs a été consignée afin de garantir les acquéreurs de la réalisation et de la publication d'actes de mutation d'autres droits ; que les acheteurs ont donné tous pouvoirs aux vendeurs afin de parvenir à la réalisation de ces actes ; que celle-ci n'ayant pas abouti, les époux Y... ont assigné les époux X... pour obtenir l'attribution à leur profit de la somme séquestrée en réparation de leur préjudice ;

Sur le premier moyen pris en ses deux branches tel qu'il figure au mémoire en demande et reproduit en annexe :

Attendu qu'il est fait grief à l'arrêt confirmatif attaqué (Orléans, 6 novembre 2000) d'avoir dit que les époux X... n'avaient pas exécuté leurs engagements et d'avoir ordonné le versement de la somme séquestrée aux époux Y... ;

Attendu d'abord que les époux X... n'ont pas soutenu devant la cour d'appel qu'ils n'étaient pas investis du pouvoir d'agir en justice, que dès lors ce moyen nouveau et mélangé de fait est irrecevable ;

Et attendu ensuite, qu'en relevant que les mandataires avaient reçu des époux Y... le pouvoir de se substituer à eux et qu'il leur appartenait à défaut de désignation du syndic par les copropriétaires, de saisir le cas échéant le président du tribunal de grande instance, dans les conditions prévues par les textes, la cour d'appel a par là même répondu aux conclusions invoquées ; d'où il suit que le grief ne peut être accueilli ;

Sur le second moyen pris en ses quatre branches :

Attendu qu'il est encore fait grief à la cour d'appel d'avoir dit que la somme de 400 000 francs devait être versée aux époux Y... alors, selon le moyen :

1 / qu' en estimant que le dépôt de garantie donnait la mesure de la valeur que les parties avaient attachées à la réalisation des engagements en cause , la cour d'appel a violé l'article 1956 du Code civil ;

2 / qu'en affirmant qu'en cas d'inexécution des engagements pris par les vendeurs, les acquéreurs sont fondés à solliciter à leur profit le déblocage de la somme consignée, la cour d'appel a dénaturé par adjonction, la convention de séquestre violant l'article 1134 du Code civil ;

3 / qu'en estimant dès lors que la somme séquestrée à titre de garantie donnait la mesure du préjudice des époux Y... , sans rechercher concrètement et en fait le préjudice subi par ces derniers du fait de la non réalisation des actes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

4 / qu'en ordonnant, après avoir constaté que la non-réalisation des actes litigieux était due pour partie à la carence des acquéreurs, le versement entre les mains de ceux-ci de la totalité de la somme séquestrée, sans rechercher la part de préjudice des acquéreurs provenant de leur propre carence, dont ils ne sauraient réclamer une indemnisation la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil ;

Attendu, d'abord, sur les trois premières branches du moyen que c'est sans encourir les griefs du moyen et sans dénaturer la convention que la cour d'appel procédant souverainement à la recherche de la commune intention des parties et à l'interprétation des termes ambigus du contrat, a relevé que les parties avaient entendu fixer à la somme de 400 000 francs la valeur qu'ils attribuaient à la réalisation des engagements en cause et qu'en cas d'inexécution de ceux-ci les acquéreurs étaient fondés de solliciter à leur profit le déblocage de cette somme ; que dès lors qu'il ressortait de cette interprétation que le créancier était autorisé à s'approprier la somme donnée en gage, la cour d'appel n'avait pas à rechercher quel avait été le préjudice subi par les créanciers ; qu'ensuite, la cour d'appel qui a retenu que c'est en raison de la carence des vendeurs que les projets n'avaient pas abouti et qui n'a relevé aucune faute commise par les acquéreurs n'avait pas à effectuer une recherche que ces constatations rendait inopérante ;

D'où il suit que le moyen n'est fondé dans aucune de ses branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les époux X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande des époux X... et celle des époux Y... ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille quatre.