Tenant v. Public Housing Landlord: Quiet Enjoyment Disturbance

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 12 septembre 2002), que Mme X..., locataire d'un logement propriété de l'Office public d'habitations à loyer modéré de la ville de Saint-Denis (l'OPHLM ), a assigné son bailleur en paiement de dommages-intérêts en réparation du trouble apporté à sa jouissance paisible par des colocataires ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande alors, selon le moyen :

1 / que, suivant l'article 6, alinéa 2 b) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement ; que cette règle qui, suivant l'article 2, alinéa 1er, de la loi du 6 juillet 1989, est d'ordre public, est applicable, suivant l'article 40-I de la même loi, aux baux que consentent les offices publics d'habitations à loyer modéré ; qu'en visant, pour débouter Mme X... de sa demande, la clause de son bail qui dispense le bailleur de son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux qu'il lui a donnés à bail, la cour d'appel a violé les articles 2, alinéa 1er, 6 b), et 40-I de la loi du 6 juillet 1989 ;

2 / que la clause d'un contrat qui dispense une des parties d'exécuter une des obligations essentielles de ce contrat, est réputée non écrite ; qu'il en va ainsi de la clause du bail qui dispense le bailleur de garantir à son preneur la jouissance paisible de lieux qu'il lui a donnés à bail ; qu'en visant, pour débouter Mme X... de sa demande, la clause de son bail qui dispense le bailleur de son obligation de garantir au preneur la jouissance paisible des lieux qu'il lui a donnés à bail, la cour d'appel a violé les articles 1131 et 1719-3 du Code civil ;

3 / que l'obligation en exécution de laquelle le bailleur doit garantir au preneur la jouissance paisible du bien qu'il lui a donné à bail, est une obligation de résultat ; qu'en relevant, pour débouter Mme X... de sa demande, que l'OPHLM avait accompli des diligences pour mettre fin au trouble dont sa preneuse était victime, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que par lettre du 16 juin 1999, le bailleur avait informé la locataire être intervenu auprès de ses voisins dont le comportement était bruyant, que la mairie de Saint-Denis, par lettre du 7 juillet 1999, avait invité lesdits voisins à agir de façon à ne pas gêner le voisinage, que par lettre du 20 janvier 2000, l'OPHLM les avait avertis que les troubles persistants étaient de nature à provoquer la rupture du bail, qu'après réception d'une pétition du 14 février 2000, l'OPHLM leur avait fait délivrer sommation de cesser les troubles de voisinage en invoquant la clause résolutoire, que le 1er mars 2001, la commission d'attribution de Saint-Denis Habitat avait retenu leur candidature pour déménager, la cour d'appel, qui a souverainement retenu que l'OPHLM avait pris les dispositions utiles pour faire cesser les troubles subis par Mme X... a pu, abstraction faite d'un motif surabondant relatif à une clause du bail, en déduire qu'aucun manquement à ses obligations ne pouvait lui être reproché ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de l' OPHLM de Saint-Denis ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix novembre deux mille quatre.