Purchasers' Restitution Claim Against Liquidated Seller and Notary Liability for Insurance Omission

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Statuant tant sur le pourvoi principal des époux X... que sur le pourvoi provoqué de M. Y... ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué, que par acte authentique reçu par M. Y..., notaire, le 12 août 1994, M. X... et son épouse ont acquis de la société Cotifi, vendeur, par l'intermédiaire de l'agence Chantal immobilier (l'agent immobilier), un immeuble à usage d'habitation moyennant le prix de 1 300 000 francs ; que les époux X..., invoquant l'existence de manoeuvres dolosives ayant déterminé leur consentement, ont assigné la société Cotifi, l'agent immobilier et le notaire, en nullité de la vente d'immeuble et à l'effet de les voir condamner, in solidum, à leur en restituer le prix, outre le paiement de dommages-intérêts ; que la société Cotifi ayant été mise en liquidation judiciaire, M. Z..., liquidateur, a été appelé en cause, et les acquéreurs ont demandé la fixation de leur créance ; que par jugement du 26 mars 1998, le tribunal a prononcé la nullité de la vente, fixé la créance des époux X... à la somme totale de 1 350 000 francs, dont 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, déclaré le notaire Y... tenu à leur égard, in solidum avec la société Cotifi, pour le montant de cette dernière somme, le condamnant au paiement de celle-ci, avec intérêts au taux légal, et mis hors de cause l'agent immobilier ;

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt, après avoir annulé la vente de l'immeuble et déclaré la société Cotifi, représentée par son liquidateur, M. A..., désigné en remplacement de M. Z..., débitrice à leur égard des sommes de 1 300 000 francs en remboursement du prix et 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, de les avoir déboutés de leur demande tendant à voir juger que l'immeuble ne retournerait dans le patrimoine de la venderesse que contre paiement intégral des sommes dues par elle en principal et intérêts, alors, selon le moyen, que le droit de rétention est un droit réel opposable à tous, y compris au liquidateur judiciaire du débiteur qui ne peut retirer la chose qu'à la condition de payer la créance y afférente ; qu'en décidant que les époux X... ne pouvaient être admis à subordonner la remise de l'immeuble à la restitution du prix mais seulement à invoquer une créance dans le cadre de la procédure collective en cours, la cour d'appel a violé les articles 1948 du Code civil et 159 de la loi du 25 janvier 1985 ;

Mais attendu que l'arrêt ayant constaté que la nullité de la vente avait été prononcée après l'ouverture de la procédure collective, il en résulte que la créance de restitution du prix née de l'annulation de la vente n'est pas une créance ayant son origine antérieurement à l'ouverture de la procédure collective dont le paiement pourrait être exigé par l'application du droit de rétention prévu par l'article 159 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 622-21 du Code de commerce ; que le moyen est inopérant ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi provoqué :

Vu les articles 1234 et 1304 du Code civil, et l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce ;

Attendu que pour se borner à dire que la SARL Cotifi est débitrice envers les époux X... de la somme de 1 300 000 francs en remboursement du prix de vente de l'immeuble et de la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, soit au total 1 350 000 francs, l'arrêt retient que l'annulation de la vente a pour conséquence le retour de l'immeuble vendu dans le patrimoine du vendeur et la restitution du prix par ce dernier, que les époux X... ne sauraient être admis à subordonner la remise de l'immeuble à la restitution du prix, ces derniers ne pouvant qu'invoquer une créance dans la procédure collective en cours ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que la nullité de la vente ayant été prononcée après l'ouverture de la procédure collective, la créance de restitution du prix née de l'annulation de la vente est une créance qui entre dans les prévisions de l'article 40 de la loi du 25 janvier 1985, devenu l'article L. 621-32 du Code de commerce, de sorte que la restitution de l'immeuble est subordonnée à la restitution du prix par le liquidateur, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

Et sur le second moyen du pourvoi principal, pris en sa seconde branche :

Vu les articles 1382 du Code civil et L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances ;

Attendu que le notaire, en tant que rédacteur de l'acte, est tenu de prendre toutes dispositions utiles pour en assurer l'efficacité, notamment en ce qui concerne la protection des parties à l'acte ; qu'il s'ensuit que, chargé de dresser un acte de vente et tenu, en application de l'article L. 243-2, alinéa 2, du Code des assurances, de faire mention dans le corps de l'acte ou en annexe, de l'existence des assurances prévues aux articles L. 241-1 et suivants du même Code, le notaire a l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations du vendeur faisant état de la souscription effective de ces contrats ;

Attendu que pour débouter les époux X..., qui invoquaient la faute de M. Y..., notaire rédacteur de l'acte authentique de vente, résultant de l'absence de vérification, par ce dernier, des déclarations du vendeur relatives à l'existence et la validité de l'assurance dommages-ouvrage de l'immeuble, de leur demande tendant à la condamnation de cet officier ministériel à leur payer la somme de 1 300 000 francs ou, subsidiairement, celle de 500 000 francs à titre de dommages-intérêts, l'arrêt retient que l'attestation d'assurance dommages-ouvrage émanant d'un courtier et remise par le vendeur présentait suffisamment d'apparences de sincérité pour que le notaire ne pût soupçonner une difficulté ultérieure de mise en oeuvre et que rien n'indique que le contrat souscrit n'ait pas en définitive été valable ;

Attendu qu'en statuant ainsi, alors que M. Y... avait l'obligation de vérifier l'exactitude des déclarations de la venderesse qui faisait état de la souscription effective de l'assurance de dommages obligatoire prévue par l'article L. 242-1 du Code des assurances, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du second moyen du pourvoi principal :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ses dispositions qui, d'un côté, confirmant le jugement du tribunal de grande instance de Bourges en date du 26 mars 1998, disent que la SARL Cotifi est débitrice envers les époux X... de la somme de 1 300 000 francs en remboursement du prix de vente de l'immeuble et de la somme de 50 000 francs à titre de dommages-intérêts, soit au total 1 350 000 francs, et qui, de l'autre, infirmant le jugement précité, ont débouté les époux X... de leurs demandes dirigées contre le notaire Y..., et déchargé en conséquence ce dernier de toutes les condamnations prononcées contre lui, l'arrêt rendu le 5 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Bourges ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon, autrement composée ;

Condamne M. A..., ès qualités, et M. Y... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. Y... à payer aux époux X... la somme de 1 800 euros, et rejette sa demande ainsi que celle de M. A..., ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du douze octobre deux mille quatre.