Syndicate Co-ownership Charge Allocation Ratification Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Orléans, 5 novembre 2001), que divers immeubles ont été édifiés et ont fait l'objet d'une division en copropriété dont notamment, les syndicats des copropriétaires des immeubles Saphir-Agathe, Aigue-Marine et Quartz ; que chaque syndicat, qui dispose de son propre règlement de copropriété, a été géré jusqu'en 1994 par un même syndic ; que les services communs de ces trois syndicats ont été assurés dans un premier temps par la gardienne de l'immeuble du syndicat Saphir-Agathe, la ventilation des charges étant effectuée conformément à l'article IX bis de leur règlement de copropriété respectif au prorata des surfaces utiles de chacun des immeubles ; qu'à partir de 1982, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aigue-Marine a eu recours pour l'entretien de ses locaux à une société de nettoyage et pour tenir compte de cette intervention, une nouvelle ventilation des charges a été opérée sous l'égide de leur syndic commun ; qu'en 1994, l'assemblée générale des copropriétaires de l'immeuble Saphir-Agathe a refusé d'accepter les comptes présentés par le syndic, n'a pas renouvelé son mandat et contestant la validité de la nouvelle

ventilation des charges, le syndicat a, après expertise, assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aigue-Marine en paiement de sommes dont il se prétendait créancier ; que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Quartz est intervenu à l'instance pour réclamer paiement de sa propre créance ;

Attendu que les syndicats des copropriétaires des immeubles Saphir-Agathe et Quartz font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande, alors, selon le moyen :

1 ) qu'une nouvelle répartition des charges ne peut pas résulter implicitement de l'approbation des comptes de la copropriété pour certains exercices ; qu'en se fondant, pour dire que les syndicats des copropriétés "Saphir-Agathe" et "Quartz" avaient accepté la nouvelle répartition des charges irrégulièrement décidée par le syndic commun à ces deux copropriétés et à la copropriété de l'immeuble "Aigue-Marine", sur la circonstance que l'assemblée générale de chacune de ces deux copropriétés avait approuvé les comptes entre 1982 et 1994, la cour d'appel a violé les articles 11 et 24 de loi du 10 juillet 1965 ;

2 ) qu'en se fondant, pour dire que les syndicats des copropriétés "Saphir-Agathe" et "Quartz" avaient accepté la modification, à la seule initiative de leur syndic commun de la répartition des charges entre les trois copropriétés résultant de l'accord conclu dès l'origine entre celles-ci, sur la circonstance que l'assemblée générale de chacune de ces deux copropriétés avait, pendant plusieurs années, approuvé les comptes du syndic et reconduit celui-ci dans ses fonctions, tout en constatant que les membres des conseils syndicaux, notamment, avaient émis des critiques sur ce nouveau mode de répartition des charges, lequel n'avait été entériné qu'à titre provisoire, dans l'attente d'un meilleur accord à intervenir, ce qui à tout le moins entachait d'équivoque la prétendue acceptation implicite, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé qu'à compter de 1982, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aigue-Marine ayant fait appel à une société de nettoyage extérieure, le syndic commun aux trois syndicats concernés avait modifié le mode de calcul de la quote-part de ce syndicat pour tenir compte de cet élément nouveau, que si ce nouveau mode de calcul avait modifié les bases de l'accord ayant jusqu'alors régi les relations entre ces trois syndicats, il n'en demeurait pas moins que jusqu'en 1994, les assemblées générales de chacun des syndicats concernés avaient approuvé les comptes du syndic, que si à compter de 1986, date à laquelle les syndicats des immeubles Saphir-Agathe et Quartz disaient avoir découvert cette modification, des critiques étaient apparues sur ce nouveau mode de ventilation et les assemblées générales des copropriétaires avaient continué à approuver les comptes du syndic, la cour d'appel, qui a exactement retenu que l'article 11 de la loi du 10 juillet 1965 ne pouvait régir les rapports entre les entités distinctes que constituent les trois syndicats en cause, a souverainement déduit de ses constatations que ces derniers avaient entériné, en pleine connaissance de cause, la nouvelle ventilation des charges mise en place par le syndic ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne les syndicats des copropriétaires Saphir-Agathe et Quartz aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les syndicats des copropriétaires Saphir-Agathe et Quartz à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble Aigue-Marine la somme de 1 900 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille trois.