Lessor Tax Reimbursement Claim Denied Due to Property Ownership Transfer Timing
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor of housing, which sold homes under a term contract, sought reimbursement from the purchasers for property taxes due after the tax exemption period, based on a contract clause stating the buyer would pay taxes from the date of occupancy. The court upheld the lower court's decision against the lessor, reasoning that under the relevant tax law, the seller remained liable for the property tax until full payment transferred ownership, and the contractual clause obligating the buyer to pay taxes for which they were "personally liable" could not shift liability for a tax intrinsically attached to the status of property owner to the buyer before that official transfer occurred.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Lessor Tax Reimbursement Claim Denied Due to Property Ownership Transfer Timing: The court upheld the lower court's decision against the lessor, reasoning that under the relevant tax law, the seller remained liable for the property tax until full payment transferred ownership, and the contractual clause obligating the buyer to pay taxes for which they were "personally liable" could not shift liability for a tax intrinsically attached to the status of property owner to the buyer before that official transfer occurred.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe Court implicitly confirmed the lower court's interpretation of the contract based on this article, which was central to the appellant's grievance regarding contract interpretation.
This provision was cited in the final order to impose payment of a sum to the opposing party.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Tarbes, 27 novembre 2001), rendu en dernier ressort, que la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées (société Le Toit familial) a vendu à terme des maisons individuelles qu'elle avait fait édifier et a sollicité des époux X..., le remboursement des taxes foncières échues postérieurement à la période d'exonération, réglées en application de la clause contractuelle prévoyant que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts, les abonnements et frais de branchement, ainsi que dans les primes d'assurances incendie et explosion et risques divers et toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement" ;
Attendu que la société Le Toit familial fait grief au jugement de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance les taxes et impôts... et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en considérant que cette clause contractuelle n'imputait pas à l'acquéreur le paiement de la taxe foncière, le Tribunal a dénaturé cette clause en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts... et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en se bornant à dire que cette clause contractuelle excluait le paiement de la taxe foncière par l'acquéreur du bien dès lors qu'il n'en devenait propriétaire qu'à l'issue du règlement intégral du prix de vente, sans rechercher si, dès lors qu'à la date d'acquisition de la maison d'habitation, les dispositions fiscales alors applicables considéraient l'acquéreur à terme comme propriétaire de son logement et par conséquent redevable de la taxe foncière, les parties n'étaient pas convenues d'imputer cette charge à l'acquéreur considéré d'emblée comme le propriétaire, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, dans la vente à terme, la législation fiscale assujettissait le vendeur à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété intervenant à l'issue du paiement intégral du prix, que la clause contractuelle, prévoyant que l'acquéreur acquittera, à compter de l'entrée en jouissance, toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement, ne saurait avoir pour conséquence de mettre à la charge des acquéreurs une taxe qui n'est pas personnelle mais attachée à la qualité de propriétaire du bien grevé, le tribunal, sans dénaturation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées à payer aux époux X... la somme de 300 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille trois.