Lessor v. Lessee (Property Tax Obligation in Lease)
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA lessor sought to terminate a lease after the tenant failed to pay property taxes, relying on a lease clause requiring the tenant to cover all property-related charges and taxes. The lower court refused to enforce the termination clause, finding the lease ambiguous because one part stated all tax charges were due while another, supposedly explanatory part, only mentioned tenant-related taxes, thus excluding property tax. The Supreme Court overturned this decision, reasoning that the lower court improperly reinterpreted clear contract terms by ignoring the explicit reference to the former Urbanism and Housing Code, Article 218, which specifically authorizes housing bodies to pass the burden of property tax onto tenants, thus establishing that the property tax obligation was clearly included.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 218 du Code de l'urbanisme, Vu l'article 1134 du Code civil, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, article 452 du nouveau Code de procédure civile; Lessor v. Lessee (Property Tax Obligation in Lease): The lower court refused to enforce the termination clause, finding the lease ambiguous because one part stated all tax charges were due while another, supposedly explanatory part, only mentioned tenant-related taxes, thus excluding property tax. The Supreme Court overturned this decision, reasoning that the lower court improperly reinterpreted clear contract terms by ignoring the explicit reference to the former Urbanism and Housing Code, Article 218, which specifically authorizes housing bodies to pass the burden of property tax onto tenants, thus establishing that the property tax obligation was clearly included.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article was the main ground used to justify the cassation for misinterpretation of the contract.
This is the dispositive order resulting from the application of the cited legal provisions.
This provision was applied to order the respondent to pay the costs.
This article was applied when rejecting the claim for costs under Article 700.
This procedural article was cited in relation to the pronouncement of the judgment.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 1134 du Code civil ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 4 avril 2001), statuant sur renvoi après cassation (CIV.3, 12 juillet 2000, n° 1121-D), que la SCIC Habitat Ile-de-France (la SCIC) a fait assigner son locataire, le Centre communal d'action sociale d'Etampes (le CCAS) pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire après la délivrance d'injonctions de payer des sommes dues au titre de la taxe foncière à compter de l'année 1993 ;
Attendu que pour rejeter cette demande, l'arrêt relève qu'aux termes de l'article 4 du contrat de location, le CCAS doit régler à la bailleresse toutes les charges afférentes à l'immeuble loué, notamment en matière d'impôt et qu'il lui remboursera les prestations, taxes et fournitures individuelles prévues à l'article 218 du Code de l'urbanisme et de l'habitation et retient que cette clause est ambiguë dans la mesure où la première phrase laisse entendre que toutes les charges sont dues en matière d'impôt et qu'elles comprennent tous les impôts relatifs à l'immeuble, alors que la seconde phrase, qui apparaît expliciter la première, ne mentionne que les taxes locatives, les taxes foncières n'apparaissant pas dès lors avoir été prévues dans l'assiette du remboursement ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 218 de l'ancien Code de l'urbanisme et de l'habitation, mentionné dans la seconde phrase de l'article 4 du bail, fait référence au dernier alinéa de l'article 215 du même Code qui dispose que les organismes d'habitations à loyer modéré sont autorisés à faire supporter à leurs locataires la charge de l'impôt foncier, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis du contrat de location et violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 4 avril 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne le Centre communal d'action sociale (CCAS) d'Etampes aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande du Centre communal d'action sociale (CCAS) d'Etampes ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du premier avril deux mille trois par M. Peyrat, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.