Developer v. Buyer: Property Tax Liability Post-Possession Under Future Sale Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA property developer, having sold homes under a future sale agreement, sued a buyer to recover property taxes due after the buyer took possession but before full payment, based on a contract clause stipulating the buyer would pay taxes for which they were "personally liable" from the date of entry into possession. The court dismissed the appeal, reasoning that under tax law applicable to sales under agreement, the seller remained liable for property tax until full payment transferred ownership, and the contractual clause could not shift liability for a tax attached to the quality of ownership (the seller's status) to the buyer, as the tax was not a personal obligation of the buyer at that time.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Developer v. Buyer: Property Tax Liability Post-Possession Under Future Sale Agreement: The court dismissed the appeal, reasoning that under tax law applicable to sales under agreement, the seller remained liable for property tax until full payment transferred ownership, and the contractual clause could not shift liability for a tax attached to the quality of ownership (the seller's status) to the buyer, as the tax was not a personal obligation of the buyer at that time.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IACited in the reasoning section to justify the court's interpretation of the contractual clause, which implicitly supports the rejection of the appeal based on the correct application of this civil code article regarding contract law.
Applied to order the appellant to pay a sum to the respondent for legal costs incurred during the appeal.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Tarbes, 27 novembre 2001), rendu en dernier ressort, que la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées (société Le Toit familial) a vendu à terme des maisons individuelles qu'elle avait fait édifier et a sollicité de Mme X..., le remboursement des taxes foncières échues postérieurement à la période d'exonération, réglées en application de la clause contractuelle prévoyant que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts, les abonnements et frais de branchement, ainsi que dans les primes d'assurances incendie et explosion et risques divers et toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement" ;
Attendu que la société Le Toit familial fait grief au jugement de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :
1 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance les taxes et impôts... et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en considérant que cette clause contractuelle n'imputait pas à l'acquéreur le paiement de la taxe foncière, le tribunal a dénaturé cette clause en violation de l'article 1134 du Code civil ;
2 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts... et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en se bornant à dire que cette clause contractuelle excluait le paiement de la taxe foncière par l'acquéreur du bien dès lors qu'il n'en devenait propriétaire qu'à l'issue du règlement intégral du prix de vente, sans rechercher si, dès lors qu'à la date d'acquisition de la maison d'habitation, les dispositions fiscales alors applicables considéraient l'acquéreur à terme comme propriétaire de son logement et par conséquent redevable de la taxe foncière, les parties n'étaient pas convenues d'imputer cette charge à l'acquéreur considéré d'emblée comme le propriétaire, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant retenu que, dans la vente à terme, la législation fiscale assujettissait le vendeur à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété intervenant à l'issue du paiement intégral du prix, que la clause contractuelle, prévoyant que l'acquéreur acquittera, à compter de l'entrée en jouissance, toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement, ne saurait avoir pour conséquence de mettre à la charge des acquéreurs une taxe qui n'est pas personnelle mais attachée à la qualité de propriétaire du bien grevé, le tribunal, sans dénaturation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées à payer à Mme X... la somme de 300 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille trois.