Developer v. Buyers: Property Tax Liability Transfer

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon le jugement attaqué (tribunal d'instance de Tarbes, 27 novembre 2001), rendu en dernier ressort, que la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées (société Le Toit familial) a vendu à terme des maisons individuelles qu'elle avait fait édifier et a sollicité des époux X... le remboursement des taxes foncières échues postérieurement à la période d'exonération, réglées en application de la clause contractuelle prévoyant que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts, les abonnements et frais de branchement, ainsi que dans les primes d'assurances incendie et explosion et risques divers et toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement" ;

Attendu que la société le Toit familial fait grief au jugement de rejeter sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance les taxes et impôts...et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en considérant que cette clause contractuelle n'imputait pas à l'acquéreur le paiement de la taxe foncière, le Tribunal a dénaturé cette clause en violation de l'article 1134 du Code civil ;

2 / que l'article 4 du contrat de vente relatif aux charges dispose que l'acquéreur "acquittera à compter de l'entrée en jouissance sa quote-part dans les taxes et impôts... et toutes taxes et impôts dont l'acquéreur pourrait être tenu personnellement" ; qu'en se bornant à dire que cette clause contractuelle excluait le paiement de la taxe foncière par l'acquéreur du bien dès lors qu'il n'en devenait propriétaire qu'à l'issue du règlement intégral du prix de vente, sans rechercher si, dès lors qu'à la date d'acquisition de la maison d'habitation, les dispositions fiscales alors applicables considéraient l'acquéreur à terme comme propriétaire de son logement et par conséquent redevable de la taxe foncière, les parties n'étaient pas convenues d'imputer cette charge à l'acquéreur considéré d'emblée comme le propriétaire, le tribunal a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant retenu que dans la vente à terme, la législation fiscale assujettissait le vendeur à la taxe foncière jusqu'au transfert de propriété intervenant à l'issue du paiement intégral du prix, que la clause contractuelle prévoyant que l'acquéreur acquittera à compter de l'entrée en jouissance, toutes taxes et impôts dont il pourrait être tenu personnellement ne saurait avoir pour conséquence de mettre à la charge des acquéreurs une taxe qui n'est pas personnelle mais attachée à la qualité de propriétaire du bien grevé, le tribunal, sans dénaturation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société d'habitations à loyer modéré Le Toit familial des Hautes-Pyrénées aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la société Le Toit familial des Hautes-Pyrénées à payer aux époux X... la somme de 300 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un mai deux mille trois.