Expropriation Indemnity for Lost Rental Income During Reinvestment Period
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAIn an expropriation case concerning a co-owned property, the expropriated party was awarded an ancillary indemnity for lost rental income during the period necessary to finalize a replacement purchase and find a new tenant, which the condemning authority argued violated the rule against receiving both the property's capital value and its income. The Court of Cassation rejected this, affirming that the appellate court legally justified awarding this indemnity, as it corresponded to the provable loss of revenue during the necessary reinvestment time. Furthermore, regarding the principal compensation, the appellate court was justified in not strictly basing the indemnity on prior amicable agreements within the expropriation zone because the evidence provided did not establish that the properties covered by those agreements were truly comparable in terms of location or surface area to the expropriated lot, allowing the court to sovereignly evaluate the compensation based on other appropriate reference elements.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle L. 13-13 du Code de l'expropriation, article L. 13-16 du Code de l'expropriation, article 452 du nouveau Code de procédure civile; Expropriation Indemnity for Lost Rental Income During Reinvestment Period: The Court of Cassation rejected this, affirming that the appellate court legally justified awarding this indemnity, as it corresponded to the provable loss of revenue during the necessary reinvestment time. Furthermore, regarding the principal compensation, the appellate court was justified in not strictly basing the indemnity on prior amicable agreements within the expropriation zone because the evidence provided did not establish that the properties covered by those agreements were truly comparable in terms of location or surface area to the expropriated lot, allowing the court to sovereignly evaluate the compensation based on other appropriate reference elements.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe court implicitly used this article to rule on the admissibility of compensation for loss of rent, confirming the Court of Appeal's decision regarding accessory indemnity.
The court implicitly used this article to rule on the determination of the principal expropriation indemnity, confirming the Court of Appeal's evaluation method despite the existence of amicable agreements.
Cited as the basis for the public delivery of the judgment by the presiding judge.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le premier moyen :
Attendu que la commune de Toulouse fait grief à l'arrêt attaqué (Toulouse, 17 décembre 2001, 30/2000), qui fixe l'indemnité revenant aux consorts X... à la suite de l'expropriation d'un lot leur appartenant dans un immeuble en copropriété, d'accueillir la demande de l'exproprié en allocation d'une indemnité accessoire dite de perte de loyers, alors, selon le moyen, qu'en application de l'article L. 13-13 du Code de l'expropriation, l'exproprié ne peut prétendre recevoir à la fois le capital représentant la valeur du bien et le revenu de ce bien, lequel ne constitue pas une indemnité accessoire réparant un préjudice distinct des indemnités principale et de remploi directement causé par l'expropriation ;
qu'en allouant aux époux Y... une indemnité pour perte de loyers pendant une durée de un an correspondant au temps pour ces derniers de finaliser le remploi et de trouver un nouveau locataire, la cour d'appel a violé de façon flagrante l'article précité ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bien sous emprise était affecté à la location, la cour d'appel, qui a alloué aux propriétaires expropriés une indemnité qui correspond à la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à ceux-ci pour procéder au rachat et trouver un locataire, dont elle a souverainement évalué le montant, a légalement justifié sa décision de ce chef ;
Sur le second moyen :
Attendu que la commune de Toulouse fait grief à l'arrêt de fixer à une certaine somme l'indemnité principale d'expropriation, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation, la juridiction doit tenir compte des accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique et les prendre pour base lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées, ou lorsqu'ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées ; qu'en refusant de prendre pour base les accords amiables pour déterminer l'indemnité d'expropriation litigieuse tout en constatant pourtant expressément que les conditions d'application de l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation étaient réunies, la cour d'appel a omis de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et, partant, a violé l'article précité ;
Mais attendu qu'ayant relevé que si l'article L. 13-16 du Code de l'expropriation prévoit que le juge doit prendre pour base les accords réalisés à l'amiable entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une déclaration d'utilité publique, lorsqu'ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées, cette règle ne s'appliquait que pour des biens réellement comparables, et constaté que ne figurait dans les pièces soumises à son examen aucun élément permettant de distinguer les logements, objet des accords amiables cités, par leur localisation ou leur surface, qu'il n'était justifié ni de plans, ni de photos, ni de superficies, de sorte que la comparaison avec les lots expropriés était difficile, la cour d'appel, qui a, après avoir examiné l'ensemble des éléments de référence qui lui étaient soumis, souverainement évalué les biens expropriés en choisissant les éléments de référence qui lui sont apparus les mieux appropriés, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision de ce chef ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la commune de Toulouse aux dépens ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du deux juillet deux mille trois par M. Chemin, conformément à l'article 452 du nouveau Code de procédure civile.