Purchasers v. Notary: Subsurface Quarry Operations and Notarial Duty to Investigate

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Attendu que, par acte du 9 mai 1980 passé en l'office notarial de la SCP X... (la SCP), M. Y... a acheté différentes parcelles sur lesquelles était édifié un bâtiment d'habitation ; qu'il a revendu ce bien le 2 février 1991 à la SCI la Maison de l'herbe (la SCI) par acte passé en la même étude ; qu'estimant que la propriété de ces parcelles comprenait non seulement le sol mais le tréfonds exploité comme carrière de pierre, M. Y... et la SCI ont agi en revendication contre le GFA des Maines, dernier titulaire des titres de propriété sur le tréfonds, subsidiairement pour voir ordonner l'exécution de travaux confortatifs sur la partie du sous-sol située sous le bâtiment et en responsabilité notariale contre la SCP X... et ses associés ; qu'ils ont été déboutés de leur action en revendication ;

Sur le premier moyen, qui est recevable :

Attendu que M. Y... et la SCI font grief à l'arrêt attaqué (Bordeaux, 21 décembre 2000) d'avoir rejeté leur demande au titre des travaux de confortement, alors, selon le moyen, qu'en se bornant à énoncer, pour les débouter de leur demande, qu'il n'existe pas, à l'heure actuelle, de risque d'effondrement de la voûte, et que le risque d'un tel effondrement dans l'avenir est "purement éventuel", la cour d'appel, qui, ce faisant, ne justifie pas, bien au contraire, que ce second risque est dépourvu de toute matérialité, a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu que l'arrêt retient que l'expert géologue, malgré le sous-dimensionnement des piliers soutenant la voûte de la carrière au regard de normes préfectorales et l'endommagement de l'un d'eux, n'a relevé aucune fissure sur eux ni de fissures géologiques et a conclu à l'absence de tout risque, même dans la situation la plus pessimiste, qu'un autre expert a corroboré cette absence de risque compte tenu de l'inexistence de fissures et de l'épaisseur de la voûte, et que les services des mines, à l'occasion des visites annuelles, n'ont d'ailleurs préconisé aucuns travaux de confortation ; que le moyen n'est pas fondé ;

Et sur le second moyen, pris en ses trois branches, tel qu'énoncé au mémoire en demande et reproduit en annexe :

Attendu que l'arrêt constate que le démembrement du tréfonds des parcelles vendues à M. Y... et à la SCI ne figurait ni dans les actes antérieurs de transmission successives des parcelles, ni sur les mentions du cadastre, ni sur les états hors formalités et sur formalités délivrés au notaire par la conservation des hypothèques, en l'absence de toute fiche d'immeuble en milieu rural, que le certificat d'urbanisme délivré au notaire par la mairie de la commune ne faisait pas davantage mention de la présence de carrières en sous-sol ; que, motivant ainsi sa décision, la cour d'appel a pu retenir que les notaires, qui ne disposaient, dès lors, d'aucun moyen leur permettant de soupçonner l'existence d'un démembrement, n'avaient aucune obligation de visiter les lieux ;

qu'inopérant en sa troisième branche qui critique un motif surabondant, le moyen n'est donc pas fondé en ses deux premières branches ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. Y... et la SCI La Maison de l'Herbe aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juillet deux mille trois.