Land Lease Rent Dispute Following Early Termination of Financial Lease
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe case involved a financing agreement for the construction of a hotel, structured through a building lease and a real estate financial lease, where the rent for the underlying land under the building lease was set at one franc per year for the fifteen-year duration of the financial lease, which was subsequently terminated early by court order due to a breach by the lessee. The landowner sought to claim the actual annual rent amount retroactively from the date of the financial lease termination, but the appellate court upheld the one franc annual rent until the landowner exercised the purchase option granted in the building lease, reasoning that the contracts were legally bound by the parties' agreement, which did not stipulate any modification to the land rent should the financial lease end prematurely.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1134 du Code civil, article 1131 du Code civil, article 700 du nouveau Code de procédure civile; Land Lease Rent Dispute Following Early Termination of Financial Lease: The landowner sought to claim the actual annual rent amount retroactively from the date of the financial lease termination, but the appellate court upheld the one franc annual rent until the landowner exercised the purchase option granted in the building lease, reasoning that the contracts were legally bound by the parties' agreement, which did not stipulate any modification to the land rent should the financial lease end prematurely.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThe dismissal of the appeal is based on the court's application of the principle that legally formed agreements are binding on the parties, as cited in the first part of the single ground of appeal.
Although cited in the second part of the ground of appeal, the court's rejection of the appeal relies on its finding that the parties had not provided for any modification of the rent price, aligning with the principle of the law of the parties (Art. 1134), rendering the specific application of the cause/consideration argument (Art. 1131) unnecessary for the final holding.
This article was cited in the dispositive to reject the claim for costs made by M. X... under this provision.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué ( Paris, 28 novembre 2000), que la société Union pour le financement d'immeubles de sociétés (UIS) a prêté son concours financier à l'édification d'un groupe d'immeubles à usage d'hôtel devant être exploité par société Tourlaville 1, ayant pour gérant M. X..., sur un terrain appartenant à ce dernier au travers de deux conventions, l'une de bail à construction et l'autre de crédit-bail immobilier conclues en 1989 ; que le loyer dû par UIS pour le terrain était d'un franc par an pendant la durée du crédit bail-fixée à 15 ans ; que, par ordonnance du 17 décembre 1992, le juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du crédit-bail ; qu'UIS, après avoir levé, le 13 juillet 1995, l'option d'achat du terrain qui lui était offerte par le bail à construction, a poursuivi la réalisation de la vente ; que M. X... a formé une demande reconventionnelle en paiement d'un loyer annuel de 23 297 francs hors taxe à compter du 10 avril 1992 jusqu'au paiement du prix de vente ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt d'en fixer le montant à la somme d'un franc par an, alors, selon le moyen :
1 / que les conventions légalement formées tiennent de loi à ceux qui les ont faites ; qu'en l'espèce, ayant relevé que chacune des conventions, le bail à construction et le crédit-bail, avait été passée en considération de l'autre, le juge aurait dû en tirer les conséquences qui s'imposaient au regard du montant du loyer du terrain cédé à bail après résiliation du contrat de crédit-bail ; qu'à défaut la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ;
2 / que dans les contrats synallagmatiques, la cause de l'obligation de l'un réside dans l'objet de l'obligation de l'autre ; qu'en s'abstenant de rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si, indépendamment même de l'indivisibilité conventionnelle des deux contrats, la cause du loyer symbolique consenti par M. X... au preneur résidait dans l'engagement contracté par celui-ci dans le cadre du crédit-bail, de sorte que la résiliation anticipée de cet acte la faisait disparaître, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1131 du Code civil ;
Mais attendu qu'ayant constaté que le bail à construction contenait une promesse de vente au profit du preneur avec faculté d'en demander sans forme la réalisation au cas de défaillance du preneur au crédit-bail dans l'exécution de ses obligations et stipulait un loyer de un franc par an pendant toute la durée du crédit-bail, soit quinze ans à compter de l'achèvement de la construction, la cour d'appel, qui n'était pas tenue d'effectuer une recherche que ses constatations quant à l'objet de la demande rendaient inopérante, et qui a retenu que chaque convention avait été passée en considération de l'autre et que les parties n'avaient envisagé aucune modification du prix du bail en cas de fin du crédit-bail avant l'expiration du délai de quinze ans, a pu en déduire, faisant application de la loi des parties, qu'UIS était redevable d'un loyer annuel d'un franc jusqu'à la date d'acquisition du terrain ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-quatre septembre deux mille trois.