Representative's Concealment of Co-owner's Death in Property Sale Agreement
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute arose from the failure to complete a promised sale of a café, hotel, and restaurant business because one of the co-owners of the leased property, whose agreement was required, had died years prior, a fact the seller-representative knew but concealed. The vendor's liquidator sued the notary for liability, and the notary sought indemnity from the representative. The court upheld the finding that the representative, by claiming authority to act on behalf of the deceased co-owner in a letter to secure the sale's conditions—a death the representative was aware of, evidenced by attending the funeral—committed a fault by deliberately concealing the co-owner's passing and purporting to have non-existent power, thereby establishing the necessary causal link between this deceit and the flawed promise of sale, justifying his indemnification of the notary.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1382 du Code civil, article 455 du nouveau Code de procédure civile, article 700 du nouveau Code de procédure civile, article 67 de l'ancien Code de procédure civile; Representative's Concealment of Co-owner's Death in Property Sale Agreement: The vendor's liquidator sued the notary for liability, and the notary sought indemnity from the representative. The court upheld the finding that the representative, by claiming authority to act on behalf of the deceased co-owner in a letter to secure the sale's conditions—a death the representative was aware of, evidenced by attending the funeral—committed a fault by deliberately concealing the co-owner's passing and purporting to have non-existent power, thereby establishing the necessary causal link between this deceit and the flawed promise of sale, justifying his indemnification of the notary.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis article formed the basis for establishing the quasi-delictual liability of M. X... due to his deliberate concealment of a co-indivisor's death.
This article was cited in one of the sub-parts of the sole ground of appeal, which was ultimately rejected by the court.
This article was used to rule on the claims for legal expenses between the parties.
Although implied by the context of costs, it is more precise to include the cited procedural rule for costs, which is Art. 700 NCCPC, applied in the dispositive. Since no specific article for costs other than 700 NCCPC is present in the dispositive, and the rejection of the appeal is based on Art. 1382 C. civ., we list them in order.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte à M. X... de ce qu'il s'est désisté de son pourvoi en tant que dirigé contre M. Christian Y..., ès qualités ;
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt confirmatif attaqué (Orléans, 25 octobre 2001), que, par acte reçu le 5 juin 1991 par M. Z..., notaire, les époux A... ont promis de vendre leur fonds de commerce de café, hôtel et restaurant, dont le droit au bail consenti par l'indivision composée de MM. Henri et Christian X... et de Mmes B..., veuve X..., et C..., veuve X..., notamment sous la condition suspensive du renouvellement du bail et de l'autorisation d'en changer la destination ; que par lettre du 25 mai 1991, M. Henri X... s'était engagé pour l'indivision à renouveler le bail et à autoriser le changement d'activité et la réalisation des travaux envisagés par l'acquéreur ; que l'héritier de Mme C... ayant par la suite refusé ces conditions, la vente n'a pu avoir lieu ; que les époux A... ayant été déclarés en liquidation judiciaire, M. Y..., agissant comme leur mandataire liquidateur, a assigné le notaire en responsabilité et dommages-intérêts ;
que M. Z... a appelé M. Henri X... en garantie ;
Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de l'avoir condamné à garantir M. Z... à concurrence de la moitié des condamnations prononcées contre lui alors, selon le moyen :
1 / que seule la faute en relation de cause à effet avec le dommage oblige son auteur à la réparer ; qu'en retenant la garantie de M. X... au profit de M. Z... pour avoir dissimulé l'existence d'un coïndivisaire, lequel n'avait pas concouru au mandat dont il s'était prévalu pour accepter les conditions émises dans la promesse de vente pour que la cession du fonds de commerce, exploité dans les locaux donnés à bail, puisse être finalisée, sans s'expliquer sur ses conclusions qui faisaient valoir que ce mandat résultait d'un courrier du 25 mai 1991 qui n'était pas destiné à M. Z..., mais à la SARL Vignelles Pêche, et qui, s'il mentionnait un accord pris au nom de l'indivision, ne portait pas sur les conditions émises dans ladite promesse, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1382 du Code civil ;
2 / qu'en toute hypothèse, en retenant la garantie de M. X..., tout en relevant que M. Z... n'avait aucunement vérifié les pouvoirs de celui qui se prétendait mandataire de l'indivision alors qu'il disposait de tous les éléments pour effectuer cette vérification qui lui incombait en sa qualité de notaire rédacteur d'acte, et connaissait parfaitement les difficultés liées à un état d'indivision, la cour d'appel, qui n'a pas de la sorte caractérisé en quoi la dissimulation prétendue de l'existence d'un coïndivisaire n'ayant pas concouru à ce mandat, était à l'origine de l'échec de la vente, a violé l'article 1382 du Code civil ;
3 / que de même, en statuant comme elle l'a fait quand, en l'état d'une promesse de vente d'un fonds de commerce comprenant la cession du droit au bail, qui était subordonnée à l'accord des bailleurs en situation d'indivision quant à certaines conditions, la faute de M. X... était encore indifférente en ce que la non-conclusion de la vente était le résultat de l'absence d'accord donné par un des indivisaires, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;
4 / que pour motiver sa décision le juge doit se déterminer d'après les circonstances particulières du procès et non par voie de référence à des causes déjà jugées ; que pour décider que M. X... avait dissimulé le décès de Mme Madeleine C..., pour le compte de laquelle il avait déclaré agir, la cour d'appel a retenu que celui-ci n'ignorait en rien ce décès dès lors qu'il résultait d'un arrêt de la cour d'appel d'Orléans du 8 novembre 1995 qu'il avait assisté aux obsèques, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu que, par motifs propres et adoptés, l'arrêt retient que l'accord de tous les indivisaires était nécessaire, que M. Z... mettait en cause la responsabilité quasi délictuelle à son égard de M. X..., que ce dernier avait déclaré, dans sa lettre du 25 mai 1991, agir notamment pour le compte de Mme C... qui était décédée le 6 novembre 1988, ce que le signataire connaissait pour avoir assisté à ses obsèques ainsi qu'il résultait d'un arrêt de la même cour d'appel du 8 novembre 1995, que M. X... a dès lors sciemment dissimulé le décès de Mme C... et s'est prévalu d'un pouvoir inexistant, engageant ainsi sa responsabilité ;
Que par ces constatations et énonciations, la cour d'appel, qui pouvait se référer à un élément de fait contenu dans une autre procédure, a caractérisé la faute de M. X... et le lien de causalité existant entre la dissimulation reprochée et l'intervention de la promesse de vente reposant pour partie sur ses propres déclarations, trompant l'ensemble des personnes intervenues à sa rédaction ;
Que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes respectives de MM. X... et Z... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf octobre deux mille trois.