Lessee v. Developer: Failure to Inform Regarding Property Acquisition and Expropriation Compensation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, DEUXIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 9 mai 2001), que M. Slimane X... exploitait un fonds de commerce de café dans des locaux reçus à bail des consorts Y... et dépendant d'un immeuble inclus dans une zone d'aménagement concertée dite de la Ferme ; que par acte du 22 mars 1991, les consorts Y... ont vendu leur bien à la commune d'Issy les Moulineaux laquelle a rétrocédé l'immeuble le même jour à la société Gestec (la société), aménageur de la ZAC ce dans l'ignorance de M. Slimane X... ; que des pourparlers engagés ultérieurement à l'initiative de la Gestec, en vue d'une résiliation amiable du bail n'ayant pas abouti, M. Slimane X..., qui avait continué à exploiter son fonds dans des conditions de plus en plus difficiles compte tenu des démolitions entreprises dans le secteur et continué à régler son loyer entre les mains du même administrateur, a saisi le juge de l'expropriation qui, par un jugement du 11 septembre 1995, confirmé par un arrêt du 27 mai 1997, a fixé à 1 076 200 francs, l'indemnité d'expropriation ; qu'un contentieux a alors opposé M. Slimane X... à la société qui s'estimait créancière d'une indemnité d'occupation des lieux pour la période du second trimestre 1994 au 24 septembre 1997 ; que M. Slimane X... qui faisait grief à la société de ne pas l'avoir immédiatement informé de l'acquisition faite de l'immeuble dès 1991, ce qui l'avait privé de la possibilité de saisir plus tôt le juge de l'expropriation, a assigné cette dernière en réparation de son préjudice ;

que la société l'a assignée à son tour en paiement d'une indemnité d'occupation ;

Attendu que M. X... fait grief à l'arrêt de l'avoir débouté de sa demande de dommages-intérêts alors, selon le moyen :

1 ) que la mise en jeu de la responsabilité quasi délictuelle n'exige pas la preuve d'une faute volontaire ; qu'en le déboutant de son action en responsabilité délictuelle dirigée contre la société Gestec au motif qu'il ne démontrait pas la duplicité de la société Gestec, "qui aurait volontairement conservé le silence et caché la situation" la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

2 ) que la cour d'appel a énoncé que la société Gestec qui ne l'avait pas informé de la rétrocession de l'immeuble entraînant l'extinction du bail et lui permettant de saisir le juge de l'expropriation, a même, par son attitude, conduit ce dernier à penser que son bail se poursuivait, puisqu'elle a continué à percevoir des loyers par l'intermédiaire du même administrateur de biens ; qu'elle a par ailleurs, relevé qu'il n'avait formé que tardivement sa demande d'indemnité d'éviction, à un moment où son chiffre d'affaires avait fortement diminué ;

qu'ayant ainsi caractérisé la faute de négligence de la société Gestec à l'origine de son préjudice, tout en le déboutant de son action en responsabilité contre la société Gestec, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé dans l'exercice de son pouvoir souverain que rien ne permet de retenir la prétendue duplicité que M. X... impute à la société qui aurait volontairement conservé le silence et caché la situation ; qu'en outre, en l'état du droit de préemption exercé par la ville sur le fondement de l'article L. 211-1 du Code de l'urbanisme, c'est au premier chef aux bailleurs initiaux qu'il incombait de l'informer de la cession de l'immeuble ; que la société pouvait considérer que M. X... était parfaitement informé de la situation par le professionnel du droit qui l'a, dès l'origine, assisté, les publicités par voie de presse et affichage intervenues dans le cadre de la déclaration d'utilité publique de la ZAC et les expropriations dont faisaient l'objet les autres commerçants du voisinage ; que M. X... ne rapporte pas la preuve d'une faute de la société, à l'origine du délai qu'il a mis à saisir le juge de l'expropriation et du préjudice qu'il aurait subi, alors surtout que c'est lui qui a rapidement interrompu les négociations engagées avec la société en ne donnant pas suite à sa lettre du 2 avril 1992 demandant des explications complémentaires sur les chiffres qu'il avait formé à l'appui de sa demande d'indemnisation et que la société n'était tenue à aucune obligation particulière d'information, la cour d'appel a pu déduire que la société n'avait pas commis de faute ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Gestec ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Deuxième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille quatre.