Promise to Sell Nullity and Damages Calculation Over Guarantee Deadline

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant relevé une contradiction entre les deux alinéas de l'article 12 de la promesse de vente quant à la personne chargée de recueillir la caution et retenu, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que l'ambiguïté des termes du contrat rendait nécessaire, que l'intention commune des parties était de conférer aux désignations une valeur indicative et non impérative, la cour d'appel, qui a constaté que la garantie conservait toute sa raison d'être jusqu'à la réitération de la promesse, s'agissant d'une garantie de bonne fin destinée à prémunir le vendeur contre un refus des acquéreurs quel qu'en soit le motif, a pu en déduire que ni le silence gardé par Mme X... pendant sept mois, ni les préparatifs de l'acte définitif et les poursuites des relations entre MM. Y... et Z... et l'agence ARO sur ce projet immobilier ne permettaient de présumer une renonciation de la venderesse à la garantie bancaire et à la sanction corrélative et a légalement justifié sa décision constatant la caducité de la promesse de vente ;

Mais sur le second moyen :

Vu les articles 1134 et 1147 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 12 novembre 2001), que Mme X..., agissant en qualité d'administrateur légal sous contrôle judiciaire de Mme A..., a consenti à MM. Y... et Z... une promesse de vente d'un immeuble sous condition suspensive de la fourniture, par les acquéreurs, d'une caution bancaire dans les cinq jours francs à compter de la notification de l'autorisation de vendre donnée par le juge des tutelles ; que cette condition n'a pas été réalisée ; que les acquéreurs ayant refusé de régulariser la vente à la date du 21 octobre 1999, Mme X... les a assignés en caducité de la promesse et en paiement de dommages-intérêts à raison de l'immobilisation prolongée du bien ;

Attendu que pour accueillir la demande de Mme X... en paiement de dommages-intérêts, l'arrêt retient que depuis le 21 octobre 1999, date initialement prévue pour la signature de l'acte de vente définitif, MM. Y... et Z... se sont refusés à régulariser la vente, invoquant de façon fautive la découverte d'un champignon de type mérule et recherchant une diminution du prix de vente par le biais d'une procédure de référé expertise ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la caducité de la promesse était encourue depuis le 26 mai 1999, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il condamne MM. Y... et Z... à payer à Mme X... 40 000 francs de dommages-intérêts en raison du préjudice subi du fait de l'immobilisation prolongée du bien objet de la promesse du 25 février 1999, l'arrêt rendu le 12 novembre 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Amiens ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme X... à payer à MM. Y... et Z..., ensemble, la somme de 1 900 euros ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six mai deux mille trois.