Real Estate Agent Mandate Formalities and Nullity of Damages Claim

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen, pris en sa première branche :

Vu les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972 ;

Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que les conventions conclues avec les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours aux opérations portant sur les biens d'autrui, doivent être rédigées par écrit lequel doit respecter les conditions de forme prescrites par le second de ces textes ; qu'à défaut, ces conventions sont nulles et que, ces dispositions, qui sont d'ordre public, peuvent être invoquées par toute partie qui y a intérêt ;

Attendu que, par lettre expédiée de Genève, Mme X... a chargé la société Immo Villiers, aux droits de laquelle vient la société Groupe JR investissements, de donner à bail un appartement sis à Paris ; que, soutenant que l'agent immobilier avait commis des fautes dans le cadre de ce mandat en louant l'appartement à un étudiant sans ressources avec la caution de sa grand-mère dont les revenus étaient inférieurs au montant du loyer, Mme X... a assigné l'agent immobilier, ainsi que son assureur, la société UAP, aux droits de laquelle vient la société Axa courtage, en réparation de son préjudice ;

Attendu que, pour faire droit à cette demande, l'arrêt attaqué retient que la loi du 2 janvier 1970 édicte un ordre public de protection destiné à protéger les particuliers d'éventuels errements des professionnels ; que l'article 6 de cette loi ne prévoit pour sanction des éventuelles omissions que le droit du mandant de refuser la rémunération du mandataire ; que, par suite, Axa assurance n'est pas fondée en qualité d'assureur d'un professionnel de l'immobilier, à opposer à un particulier le non-respect des obligations formelles énoncées par la loi du 2 janvier 1970 ;

Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que la lettre de Mme X... ne satisfaisait pas aux conditions légales, la cour d'appel a violé par refus d'application les textes susvisés ;

Et attendu qu'en application de l'article 627, alinéa 2 du nouveau Code de procédure civile, la Cour de Cassation est en mesure de mettre fin au litige en appliquant la règle de droit appropriée ;

PAR CES MOTIFS et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du premier moyen, ni sur le second moyen :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 27 janvier 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;

DIT n'y avoir lieu à renvoi ;

Et statuant à renvoi ;

Rejette la demande de Mme X... formée contre la société UAP aux droits de laquelle vient la société Axa courtage ;

Condamne Mme X... et la SCP Girard-Lévy, ès qualités, aux dépens exposés devant les juges du fond et devant la Cour de Cassation ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la SCP Girard-Lévy, ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq février deux mille trois.