Landlord-Tenant Maintenance Dispute and Lease Violations

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Attendu, selon l' arrêt attaqué (Besançon, 10 mai 2001), que la société "Aux Trois Epis" a, en 1995, acquis, avec le droit au bail, le fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie exploité dans des locaux appartenant à M. X... ; qu'invoquant un défaut d'entretien du fait de la locataire, le bailleur a demandé en justice l'autorisation de faire exécuter différents travaux aux frais de celle-ci ; que la locataire a, reconventionnellement, sollicité la condamnation du bailleur à faire procéder aux travaux de mise aux normes de l'installation de chauffage au gaz réalisée par les précédents locataires ;

Attendu que la société "Aux Trois Epis" fait grief à l'arrêt de dire qu'il lui appartient de procéder à la mise en conformité éventuelle de cette installation, alors, selon le moyen :

1 ) que, pendant la durée du bail, le bailleur doit faire toutes les réparations autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires ;

qu'ainsi, sauf stipulation expresse contraire, le bailleur doit procéder aux travaux de réfection et de mise en conformité aux normes de sécurité de l'installation de chauffage au gaz ; qu'en mettant à la charge de la société Aux Trois Epis, locataire, les travaux de mise en conformité d'une telle installation réalisée par les précédents locataires au seul motif qu'il était stipulé dans le bail que "Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité", sans constater que les parties au contrat de bail auraient mis à la charge du locataire les travaux de mise en conformité de l'installation de chauffage au gaz au regard des normes de sécurité, par dérogation aux principes de droit commun, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil ;

2 ) qu'aux termes de la clause n° 6 des charges et conditions du bail conclu le 2 avril 1992 "Tous travaux, embellissements et améliorations quelconques qui seraient faits par le preneur, même avec l'autorisation du bailleur, resteront en fin de bail la propriété de ce dernier, sans indemnité" ; qu'il résultait ainsi des termes de cette clause que le bailleur devenait immédiatement propriétaire des améliorations apportées à la chose louée et le demeurait en fin de bail ; qu'en énonçant qu'en vertu de la clause précitée, l'installation de chauffage au gaz n'a pas été transmise au bailleur, la cour d'appel a dénaturé cette clause et violé par conséquent l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant constaté que l'installation avait été mise en place par les précédents locataires et que le bail, qui avait été transmis à la société Aux Trois Epis, n'était pas expiré, la cour d'appel, sans dénaturation, en a déduit que la mise en conformité éventuelle de cette installation, dont le caractère dangereux n'était pas établi, incombait à la locataire ;

D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;

Sur le second moyen du pourvoi principal, ci-après annexé :

Attendu qu'ayant constaté que l'article 2 du chapitre "Charges et conditions" du bail mettait à la charge exclusive du locataire le nettoyage du couloir et des escaliers descendant dans la cour ainsi que l'entretien de cette cour, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision de ce chef ;

Mais sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 1728 du Code civil ;

Attendu que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ;

Attendu que, pour rejeter la demande d'autorisation du bailleur de procéder à l'enlèvement des appareils électriques nécessaires au commerce du preneur, installés dans le "treige", l'arrêt retient qu'aucune interdiction ne résultant du bail, le bailleur ne peut demander l'enlèvement de ces appareils faute de démontrer qu'ils constituent un danger ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que le bail n'autorisait le preneur qu'à stationner une voiture dans le "treige", la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté M. X... de sa demande d'autorisation de faire enlever les installations électriques du treige, l'arrêt rendu le 10 mai 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ;

Laisse à chaque partie la charge de ses propres dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux janvier deux mille trois.