Property Owner v. Neighbor: Adverse Possession and Encroachment Dispute

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en sa deuxième branche, qui est recevable :

Vu l'article 2265 du Code civil ;

Attendu que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans, si le véritable propriétaire habite dans le ressort de la cour d'appel dans l'étendue de laquelle l'immeuble est situé, et par vingt ans, s'il est domicilié hors dudit ressort ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 7 septembre 2000), qu'arguant de l'empiétement sur sa propriété d'une construction édifiée sur le fonds appartenant à Mme X..., Mme Y... a assigné celle-ci en revendication de propriété et démolition de l'ouvrage objet de l'empiétement ;

Attendu que pour débouter Mme Y... de ses demandes, l'arrêt retient que la maison appartenant actuellement à Mme X... a été rénovée et agrandie par ses propriétaires d'alors, en 1967, par empiétement sur la propriété voisine actuellement propriété Y..., en plein accord, malgré l'absence de cession de terrain, avec le propriétaire de celle-ci à l'époque, M. Z..., lequel a réalisé lui-même, en sa qualité d'entrepreneur, la rénovation de la maison Lancelot, devenue la propriété de Mme X..., en construisant sur son propre terrain en pleine connaissance de cause, puisque le permis de construire et les plans annexés établis par le maître d'oeuvre mentionnent "parcelle de terrain cédée par M. Z...", que depuis 1967, date de la construction, Mme X... et son acquéreur jouissent de la maison au vu et au su de leurs voisins, sans opposition de leur part ; que, dans ces conditions, Mme X... a acquis, par prescription abrégée de l'article 2265 du Code civil, la propriété de la parcelle sur laquelle est construite pour partie sa maison ;

Qu'en statuant ainsi, alors que la perscription abrégée requiert l'existence d'un "juste titre", lequel suppose un transfert de propriété consenti par celui qui n'est pas le véritable propriétaire, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa quatrième branche :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu que l'arrêt retient que, depuis 1967, date de la construction, Mme X... et son acquéreur jouissent de la maison au vu et au su de leurs voisins, sans opposition de leur part jusqu'à la présente procédure datant d'avril 1998, que Mme Y... n'a jamais protesté contre l'empiétement, alors qu'au moment de son acquisition, elle a pu s'en rendre compte en consultant le plan parcellaire ;

Qu'en statuant ainsi, alors que l'assignation délivrée à la requête de Mme Y... en vue d'obtenir la suppression de l'empiétement litigieux porte mention du 16 avril 1997, date de sa signification à Mme X..., la cour d'appel a dénaturé cet acte clair et précis et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les première et troisième branches du moyen :

CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il déboute Mme X... de sa demande de dommages-intérêts, l'arrêt rendu le 7 septembre 2000, entre les parties, par la cour d'appel de Montpellier ;

remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne Mme X... aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de Mme X... ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille deux.