Contractual Choice of Law vs. Mandatory Public Order Tenancy Regulations
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe dispute involved a 1994 lease for vacant premises, where the parties contractually subjected the agreement to the 1948 tenancy law, despite later legislation (1986 and 1989 laws) governing such properties after December 23, 1986. The lower court upheld the contractual choice, reasoning that both parties knowingly benefited from the 1948 regime—tenants secured occupancy rights while the landlord was exempted from mandatory modernization works—and that switching to the 1989 law would disrupt the contract's balance to the tenant's detriment. The high court overturned this decision, finding that the relevant provisions of the 1986 law were of public order and could not be derogated from by the parties' conventional agreement to apply the 1948 statute.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 6 du Code civil, Condamne les époux Y... aux dépens, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Contractual Choice of Law vs. Mandatory Public Order Tenancy Regulations: The lower court upheld the contractual choice, reasoning that both parties knowingly benefited from the 1948 regime—tenants secured occupancy rights while the landlord was exempted from mandatory modernization works—and that switching to the 1989 law would disrupt the contract's balance to the tenant's detriment. The high court overturned this decision, finding that the relevant provisions of the 1986 law were of public order and could not be derogated from by the parties' conventional agreement to apply the 1948 statute.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThese articles form the basis for the cassation because the Court of Appeal incorrectly allowed parties to derogate from mandatory public order rules through contractual agreement.
This is the dispositive act of setting aside the lower court's decision.
This provision governs the allocation of legal costs imposed on the losing party in the final order.
This article was cited in the dispositive order concerning claims for litigation costs under Article 700.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Vu l'article 6 du Code civil, ensemble l'article 25 de la loi 23 décembre 1986, dans sa rédaction applicable en la cause ;
Attendu qu'on ne peut déroger, par des conventions particulières, aux lois qui intéressent l'ordre public et les bonnes moeurs ;
que les locaux vacants à compter du 23 décembre 1986 ne sont pas soumis aux dispositions de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 ;
qu'ils sont désormais régis par les chapitres Ier à III du titre Ier de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 29 mars 2001), que les consorts X... ont donné à bail le 4 novembre 1994 aux époux Y... un appartement qu'ils ont soumis conventionnellement aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 ; que la société Auteuil investissement, venant aux droits des consorts X..., a délivré le 27 juin 1997 aux époux Y... un congé pour vendre en application de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, puis les a assignés pour faire déclarer ce congé valable et ordonner leur expulsion ;
Attendu que pour débouter la société Auteuil investissement de ses demandes, l'arrêt retient que le bailleur, professionnel de l'immobilier, a renoncé en connaissance de cause, et de façon non équivoque, à se prévaloir des dispositions de l'article 25 de la loi de 1986 applicable depuis huit ans lors de la conclusion du bail, que chaque partie a exécuté le bail en se plaçant délibérément sous le même régime que celui adopté lors de sa conclusion puisque les augmentations demandées et réglées ont été calculées par le bailleur lui-même conformément à la loi du 1er septembre 1948, que l'adoption de ce régime profitait à chacune des parties, aux locataires en assurant le maintien dans les lieux, et au bailleur en le dispensant d'effectuer dans le studio dépourvu de tout confort les travaux de mise aux normes minimales fixées par le décret du 6 mars 1987 et qu'admettre l'application de la loi du 6 juillet 1989 reviendrait à priver le locataire de la possibilité d'obtenir la mise aux normes de son appartement puisque le délai légal pour présenter une telle demande est dépassé, et romprait l'équilibre du contrat par la volonté unilatérale d'une des parties ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les dispositions de l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986, d'ordre public, ne peuvent être écartées par la soumission conventionnelle d'un bail à la loi du 1er septembre 1948, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 29 mars 2001, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ;
remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles ;
Condamne les époux Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette les demandes de la société Auteuil investissement et des époux Y... ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mars deux mille trois.