Landowner Reimbursement Claim Against Notary for Failed Leasehold Improvement Sale
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAThe plaintiffs, who had donated the bare ownership of farmland subject to a lease to their daughter, subsequently consented, with their daughter, to a promise of a new rural lease to a third party conditioned upon the latter installing off-ground facilities, and also authorized the sale of those facilities to the new tenants. When a court annulled this sale and ordered the plaintiffs to reimburse the purchase price paid by the new tenants because the off-ground facilities constituted improvements to the land generally only giving rise to tenant compensation from the landlord, the plaintiffs sued the notary who drafted the promise for professional negligence to recover the resulting loss. The Court of Cassation rejected the appeal, finding that the lower court was legally justified in denying damages because the claimed loss was partly non-compensable due to its illicit origin (the payment for the facilities) and partly uncertain, as the plaintiffs failed to prove the extent of any loss resulting from the notary's alleged failure to advise them on the proper procedure to obtain compensation for improvements.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 700 du nouveau Code de procédure civile, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landowner Reimbursement Claim Against Notary for Failed Leasehold Improvement Sale: When a court annulled this sale and ordered the plaintiffs to reimburse the purchase price paid by the new tenants because the off-ground facilities constituted improvements to the land generally only giving rise to tenant compensation from the landlord, the plaintiffs sued the notary who drafted the promise for professional negligence to recover the resulting loss. The Court of Cassation rejected the appeal, finding that the lower court was legally justified in denying damages because the claimed loss was partly non-compensable due to its illicit origin (the payment for the facilities) and partly uncertain, as the plaintiffs failed to prove the extent of any loss resulting from the notary's alleged failure to advise them on the proper procedure to obtain compensation for improvements.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAApplied to order the appellants to pay a sum to the respondent for legal costs.
Cited in the dispositive to award a payment based on that article.
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Attendu que M. et Mme X... ont, par acte de donation-partage du 10 juillet 1981, cédé à leur fille Mme Y... la nue-propriété d'une parcelle sur laquelle elle était, ainsi que son mari, titulaire d'un bail rural depuis le 1er janvier 1974 ; que par acte sous seing privé du 25 mai 1988 établi par M. Z..., notaire, les époux X... et Y... ont consenti sur ces mêmes biens une promesse de bail rural à M. et Mme A..., sous la condition suspensive de la reprise par ceux-ci d'installations dites hors-sol, moyennant le paiement d'une indemnité en faveur de M. et Mme Y... ; que cette cession a été réalisée ; que sur la demande de M.et Mme A..., un arrêt devenu irrévocable, considérant que les installations hors-sol constituaient, en raison de leur incorporation au fonds, des améliorations insusceptibles d'être vendues par le preneur sortant mais seulement susceptibles d'ouvrir en sa faveur un droit à indemnité à la charge du bailleur, a prononcé la nullité de la cession et condamné M.et Mme Y... à rembourser la somme de 500 000 francs outre intérêts à M.et Mme A... ; que M.et Mme Y... ont alors assigné M. Z... en responsabilité afin d'obtenir la réparation du préjudice résultant de leur condamnation à rembourser les époux A... ;
Sur le premier moyen pris en ses deux branches :
Attendu que M. et Mme Y... font grief à l'arrêt attaqué (Caen, 8 février 2000) de les avoir déboutés de leur demande en dommages-intérêts formée à l'encontre de M. Z..., notaire, dont la responsabilité a été retenue, alors, selon le moyen :
1 ) que la victime doit être replacée dans la situation où elle se serait trouvée si l'acte dommageable ne s'était pas produit ; que la cour d'appel s'est bornée, limitant en cela le préjudice des époux Y... dû à la faute de Me Z..., à constater que le prix de vente des hangars et du drainage avait été indûment perçu ; qu'en ne recherchant pas si la faute du notaire avait privé M. et Mme Y... de la chance d'obtenir, par un autre moyen comme elle le suggère elle-même, une indemnité de sortie correspondant à la valeur des améliorations apportées au fond, la cour d'appel a violé les articles 1149 et 1382 du Code civil ;
2 ) que les premiers juges avaient retenu contre Me Z... un manquement "à son devoir professionnel de conseil en omettant d'indiquer à M. Y..., partie à l'acte sa qualité vraie de preneur sortant (pour citer la cour d'appel), la qualification exacte des installations qu'il envisageait de céder, spécialement le risque juridique qu'il prenait de céder le drainage compte tenu de la jurisprudence établie sur le pas de porte ; (qu')instruit de la volonté des preneurs d'être indemnisés des améliorations apportées au fonds, il aurait dû leur conseiller les procédures idoines" ; que les époux Y... avaient demandé en appel la confirmation de la décision des premiers juges ; que la cour d'appel devait donc s'expliquer sur le préjudice né de ce manquement particulier du notaire à son devoir de conseil ; que faute de l'avoir fait elle a violé les dispositions de l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;
Mais attendu d'abord que la cour d'appel, qui a relevé que le versement de la somme de 500 000 francs dont le remboursement était demandé procédait d'une cause illicite, et constaté qu'aucune information n'était apportée sur les investissements correspondant aux biens cédés a, en l'état de ces seuls motifs dont il résulte que le préjudice invoqué par M. et Mme Y... était pour partie non indemnisable, et pour partie incertain, ainsi légalement justifié sa décision ; qu'ensuite, dès lors que M.et Mme Y... avaient développé à l'appui de leur demande de confirmation du jugement attaqué des moyens différents des motifs de ce jugement, les juges d'appel n'étaient pas tenus de réfuter ces motifs ;
Que le moyen, en aucune de ses deux branches ne peut être accueilli ;
Sur le second moyen tel qu'il figure au mémoire en demande et est annexé au présent arrêt :
Attendu que sous le couvert du grief non fondé de violation de la loi, le moyen ne tend qu'à remettre en discussion, devant la Cour de Cassation, les éléments de fait et de preuve souverainement appréciés par les juges du fond, qui ont retenu que M. et Mme Y... ne rapportaient pas la preuve du préjudice qu'ils invoquaient du chef des intérêts acquittés par eux ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne M. et Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. et Mme Y... à payer la somme de 1 500 euros à M. Z... ; rejette leur demande ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit mars deux mille trois.