Public Housing Lessor Not Liable for Lessee's Deficit Operation Continuation

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

LA COUR DE CASSATION, CHAMBRE COMMERCIALE, FINANCIERE ET ECONOMIQUE, a rendu l'arrêt suivant :

Sur le moyen unique, pris en ses cinq branches :

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 15 décembre 1999), que, par acte sous seing privé du 3 mai 1982, l'Office public de HLM de la ville de Nice, devenu l'Office public de HLM des Alpes-Maritimes (l'OPAM), a donné à bail à l'Association provençale d'entraide familiale (l'APEF) un ensemble immobilier destiné à l'hébergement des personnes âgées ; qu'en raison de retards dans le paiement des loyers, l'OPAM a mis en demeure l'APEF le 13 mai 1996 ;

que l'APEF a été mise en redressement judiciaire par jugement du 25 novembre 1997 ; que le 21 juillet 1998, les mandataires judiciaires ont assigné l'OPAM devant le tribunal de grande instance aux fins de le voir déclarer, sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, responsable de l'endettement excessif de l'APEF ; que le tribunal ayant accueilli partiellement la demande, l'OPAM a fait appel du jugement ;

Attendu que l'APEF et M. X..., commissaire à l'exécution du plan de redressement, font grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir rejeté la demande de ce dernier qui avait poursuivi l'action engagée par Mme Y..., représentant des créanciers, alors, selon le moyen :

1 ) que commet une faute engageant sa responsabilité envers les créanciers de la procédure collective, le bailleur qui laisse le locataire ne pas lui régler le loyer convenu au point que l'arriéré atteindra 4 732 359 francs et ne met pas en oeuvre la faculté de résiliation conventionnelle pour non-paiement en permettant la poursuite d'une activité déficitaire en retardant ainsi la constatation de la cessation des paiements ; que l'arrêt attaqué, qui a relevé que l'OPAM avait été informé dès l'origine des difficultés financières rencontrées par l'APEF puisqu'aucune échéance de loyer n'a été payée à son terme normal et que la résiliation du bail eût permis à l'OPAM de se dégager lui-même d'un lien contractuel dont le maintien pouvait apparaître insupportable mais qu'elle n était pas le moyen juridique approprié pour mettre fin à l'exploitation déficitaire d'un partenaire économique en état de cessation des paiements" a, par là-même, constaté que l'OPAM, en laissant s'accumuler les arriérés de loyer et en ne mettant pas fin au bail, avait permis l'exploitation déficitaire d'une entreprise en état de cessation des paiements et n'a donc pas tiré les conséquences légales de ses constatations d'où résultait la faute causale de l'OPAM et a violé l'article 1382 du Code civil ;

2 ) que la cour d'appel, en énonçant que si l'OPAM avait commis une erreur d'appréciation en n'assignant l'APEF en redressement judiciaire que trop tard, cette erreur ne serait pas différente de celle commise par les autres créanciers dans l'intérêt desquels plaidaient MM. Y... et X..., et qui étaient restés inactifs alors qu'eux aussi avaient connaissance de l'état de cessation des paiements de l'APEF, a introduit un moyen qui n'était pas invoqué par l'OPAM et a méconnu les termes du litige et violé l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

3 ) que la cour d'appel, en énonçant donc que les autres créanciers étaient restés inactifs alors qu'eux aussi avaient connaissance de l'état de cessation des paiements de l'APEF, a relevé d'office le moyen en méconnaissance du principe de contradictoire et a violé l'article 16 du nouveau Code de procédure civile ;

4 ) que la cour d'appel ne pouvait affirmer que les autres créanciers avaient eux aussi connaissance de l'état de cessation des paiements de l'APEF, sans préciser les éléments d'où résultait cette connaissance ; que la cour d'appel a privé sa décision base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ;

5 ) que la circonstance suivant laquelle, selon un rapport du 28 janvier 1998, les créanciers seraient le Trésor public, la DDASS des associations apparentées, des établissements de crédit pour diverses sommes, outre une caution, des dettes fiscales et sociales et les cautions des résidents pour diverses sommes, ne saurait justifier la connaissance par ceux-ci de la cessation des paiements ni l'affirmation suivant laquelle sur un passif total de 13 549 186 francs, les créances des autres fournisseurs trompés par la prétendue apparence de solvabilité de l'APEF représentaient la somme de 516 076 francs ; que la cour d'appel n'a pas donné de case légale à sa décision en application de l'article 1382 du Code civil ;

Mais attendu qu'après avoir relevé, d'un côté, que si l'OPAM avait été informé dès l'origine des difficultés financières de l'association, il n'était pas démontré qu'il ait eu connaissance de la gestion calamiteuse de son locataire et, de l'autre, que la résiliation du bail n'était pas le moyen juridique approprié pour mettre fin à l'exploitation déficitaire et que l'administrateur judiciaire avait poursuivi le bail jusqu'en novembre 1999, la cour d'appel a justement décidé qu'en l'absence de toute collusion ou complaisance, le seul fait pour l'OPAM de ne pas avoir mis fin au bail ne constituait pas une faute ; qu'elle a, par ce seul motif, justifié sa décision ;

que le moyen n'est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne l'APEF aux dépens ;

Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne M. X..., ès qualités, et l'APEF à verser la somme de 1 800 euros à l'OPAM ; rejette leur demande ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Chambre commerciale, financière et économique, et prononcé par le président en son audience publique du quatre mars deux mille trois.