Landowner v. Land Management Society: Fraudulent Lease and Preemption Rights
France (FR)
Synthèse Legislator
Généré par l'IAA landowner notified a land management society of multiple proposed sales of a parcel of land, initially claiming it was unencumbered, but later notified a sale that included a pre-existing 25-year lease granted to an individual. When the society exercised its right of preemption and sought to have the lease declared unenforceable, the individual challenged the ruling on appeal, arguing the burden of proof for fraud rested on the party asserting it and that the court failed to establish the lease's illicit cause. The high court rejected the appeal, affirming that the lower court correctly deduced the lease was fraudulent and thus unenforceable against the society because the prior lease arrangement appeared to be a scheme designed solely to thwart the society's right of preemption, a finding reached without improperly shifting the burden of proof.
Regeste Legislator
Généré par l'IAarticle 1315 du Code civil, REJETTE le pourvoi, Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; Landowner v. Land Management Society: Fraudulent Lease and Preemption Rights: When the society exercised its right of preemption and sought to have the lease declared unenforceable, the individual challenged the ruling on appeal, arguing the burden of proof for fraud rested on the party asserting it and that the court failed to establish the lease's illicit cause. The high court rejected the appeal, affirming that the lower court correctly deduced the lease was fraudulent and thus unenforceable against the society because the prior lease arrangement appeared to be a scheme designed solely to thwart the society's right of preemption, a finding reached without improperly shifting the burden of proof.
Mots-clés
Généré par l'IADispositions légales citées
Généré par l'IADécisions connexes
Généré par l'IAQuestions juridiques clés extraites par Legislator
Généré par l'IAThis is the main operative order, dismissing the appeal.
Cited in the dispositive to order payment of legal fees by the losing party (Mme Y...).
Texte complet
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique :
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Bourges, 31 juillet 2001), que Mme X..., propriétaire d'une parcelle ZP 29, a envisagé de la vendre ;
que des projets de vente ont été notifiés, les 21 septembre 1996 et 5 et 7 avril 1997 à la Société d'aménagement foncier et d'établissement rural du Centre (la SAFER) ; qu'à chaque fois, Mme X... a fait connaître qu'elle renonçait à vendre cette parcelle dont il était précisé qu'elle était libre de toute occupation ; que, le 30 juillet 1998, un nouveau projet de vente a été notifié à la SAFER, cette notification précisant que la parcelle supportait un bail de 25 ans, commençant à courir le 11 septembre 1997 au profit de Mme Y... ; que la SAFER a fait connaître qu'elle exerçait son droit de préemption et a demandé que le bail consenti lui soit déclaré inopposable ;
Attendu que Mme Y... fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :
1 / que c'est à celui qui invoque la fraude et le caractère illicite du contrat dont la nullité est demandée, qu'il appartient de rapporter la preuve de leur existence ; qu'en l'espèce, en se déterminant comme elle l'a fait, et en faisant peser sur Mme X... la charge de démontrer qu'elle n'avait pas pu passer immédiatement la vente notifiée en 1997 à la SAFER en tant que projet et en quoi elle avait dû se résoudre à offrir seulement un bail à Mme Y..., la cour d'appel a inversé la charge de la preuve et violé, ce faisant, l'article 1315 du Code civil ;
2 / qu'en statuant encore comme elle l'a fait, sans préciser en quoi le fait pour Mme X... de permettre à Mme Y... de s'installer et de bénéficier des avantages inhérents à son statut de jeune agricultrice, en particulier en mettant en oeuvre des droits de plantation obtenus dans le cadre de ce statut, rendait illicite la cause du bail rural conclu plus de dix mois avant la notification de la vente le 30 juillet 1998, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard des articles 1131, 1132, 1133, 1134 et 1167 du Code civil, et L. 143-1 et suivants du Code rural ;
Mais attendu que la cour d'appel, qui a relevé que Mme X... se contentait d'allégations et que l'étape préalable du bail avait été utilisée dans le seul souci d'imposer la présence juridique d'une proche parente de la pseudo-bailleresse et de contrarier le jeu du droit de préemption de la SAFER, en a déduit, sans inverser la charge de la preuve, que le bail était frauduleux et inopposable à la SAFER ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne Mme Y... aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne Mme Y... à payer à la SAFER du Centre la somme de 1 900 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf février deux mille trois.